北京甲級寫字樓整體租金或在2021年企穩(wěn)
時間：2020/11/13
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北京甲級寫字樓整體租金或在2021年企穩(wěn)
2020年4月29日下午，全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會首次以線上視頻形式，召開”疫情之后商業(yè)地產(chǎn)的復蘇與振興”座談會暨會長交流會。
座談會上，高力國際研究部董事陸明受邀發(fā)表主題演講，從寫字樓租賃市場角度對行業(yè)進行分析。
陸明表示，疫情對北京寫樓市場沒有決定性的影響，只是改變了租戶和業(yè)主在決策時的節(jié)奏，并沒有改變市場的本質。實際上，北京寫字樓市場本質問題是高空置、高供應量。從市場中的租戶需求來看，四月份寫字樓市場已開始有強勁的回暖跡象，預計整個二季度數(shù)字要比一季度好很多；租金的水平則會繼續(xù)保持下降趨勢，整體租金將在2021年企穩(wěn)。
以下是高力國際研究部董事陸明演講主要內容：
疫情對北京寫樓市場沒有決定性影響
在寫字樓領域看，目前我們所看到的整體的存量大概是1700萬，這1700萬中其中750萬是屬于甲級寫字樓，乙級寫字樓770萬。
這1700萬不包括我們提到的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，我們正在進行產(chǎn)業(yè)園區(qū)第三輪的梳理，目前梳理到的有1000萬左右的體量。再加上沒有納入統(tǒng)計的一些相對來說樓宇級別檔次比較低的，我們預計全北京的寫字樓總的存量在3000萬左右。
北京的租金情況，從2018年供應量開始以后，整個的租金進行了一個高位盤整的階段，截止到2020年一季度是373塊左右，空置率在17%左右，這個租金基本上是比最高的時候400塊錢左右，已經(jīng)下調了30塊錢。
從市場的租戶成交來看，專業(yè)服務、金融和互聯(lián)網(wǎng)軟件、互聯(lián)網(wǎng)硬件這些技術設備、這類相關的企業(yè)基本上是市場中最活躍的。其實這類企業(yè)也是我們目前所看到的受到疫情影響最小的，甚至是受益的一些行業(yè)，他們在北京市場出現(xiàn)了一些擴租甚至是整合面積、搬遷等等情況。成本對他們來說依然是有考量，但是相對于其他的受影響更大的行業(yè)來說，他們的日子好過很多。
CBD依然是占據(jù)了50%左右的租賃份額，其次金融街、東城、中關村，大部分的成交都在核心的區(qū)域，麗澤有一些新的交易正在發(fā)生，整體的空置水平在下行，當然麗澤后面還有很大的供應量跟著。從2020年開始，今年應該有90萬左右的供應量，由于疫情導致很多的項目開工復工受到影響，可能會有一些在今年三四季度入市的項目，他們會推遲到明年。
從這一點來說，對市場來說是好事情，降低了集中供應給市場帶來的壓力。部分面積放到2021年入市，有助于市場逐步去消化。
北京的市場重要的不是疫情，就算沒有疫情，空置率也會升高，主要是供應量提高導致的，疫情只是改變了租戶甚至業(yè)主在做決策的時候的節(jié)奏問題，沒有辦法改變市場的本質，本質就是高空置、高供應量。
從我們接觸到的市場中的租戶需求來看，四月份開始已有非常強勁的回暖的跡象，我們幫助很多的客戶帶看，業(yè)主也在努力的穩(wěn)定自己的租戶，通過各種協(xié)商，幫助樓內相關的租戶，同時穩(wěn)定自己的出租率，所以我們預計整個二季度數(shù)字要比一季度好很多。
這是我們基于現(xiàn)有的空置的預測。租金的水平會保持繼續(xù)下降的趨勢，整體租金的企穩(wěn)或在2021年發(fā)生，因為整個2021年就算有一些項目推遲到當年入市，整體的供應量在北京來看，2021年到2023年，核心商圈的供應量都非常小。整個這三年的時間會進入去化周期，會幫助整個北京市場的租金逐步企穩(wěn)。
2020年4月29日下午，全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會首次以線上視頻形式，召開”疫情之后商業(yè)地產(chǎn)的復蘇與振興”座談會暨會長交流會。
座談會上，高力國際研究部董事陸明受邀發(fā)表主題演講，從寫字樓租賃市場角度對行業(yè)進行分析。
陸明表示，疫情對北京寫樓市場沒有決定性的影響，只是改變了租戶和業(yè)主在決策時的節(jié)奏，并沒有改變市場的本質。實際上，北京寫字樓市場本質問題是高空置、高供應量。從市場中的租戶需求來看，四月份寫字樓市場已開始有強勁的回暖跡象，預計整個二季度數(shù)字要比一季度好很多；租金的水平則會繼續(xù)保持下降趨勢，整體租金將在2021年企穩(wěn)。
以下是高力國際研究部董事陸明演講主要內容：
疫情對北京寫樓市場沒有決定性影響
在寫字樓領域看，目前我們所看到的整體的存量大概是1700萬，這1700萬中其中750萬是屬于甲級寫字樓，乙級寫字樓770萬。
這1700萬不包括我們提到的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，我們正在進行產(chǎn)業(yè)園區(qū)第三輪的梳理，目前梳理到的有1000萬左右的體量。再加上沒有納入統(tǒng)計的一些相對來說樓宇級別檔次比較低的，我們預計全北京的寫字樓總的存量在3000萬左右。
北京的租金情況，從2018年供應量開始以后，整個的租金進行了一個高位盤整的階段，截止到2020年一季度是373塊左右，空置率在17%左右，這個租金基本上是比最高的時候400塊錢左右，已經(jīng)下調了30塊錢。
從市場的租戶成交來看，專業(yè)服務、金融和互聯(lián)網(wǎng)軟件、互聯(lián)網(wǎng)硬件這些技術設備、這類相關的企業(yè)基本上是市場中最活躍的。其實這類企業(yè)也是我們目前所看到的受到疫情影響最小的，甚至是受益的一些行業(yè)，他們在北京市場出現(xiàn)了一些擴租甚至是整合面積、搬遷等等情況。成本對他們來說依然是有考量，但是相對于其他的受影響更大的行業(yè)來說，他們的日子好過很多。
CBD依然是占據(jù)了50%左右的租賃份額，其次金融街、東城、中關村，大部分的成交都在核心的區(qū)域，麗澤有一些新的交易正在發(fā)生，整體的空置水平在下行，當然麗澤后面還有很大的供應量跟著。從2020年開始，今年應該有90萬左右的供應量，由于疫情導致很多的項目開工復工受到影響，可能會有一些在今年三四季度入市的項目，他們會推遲到明年。
從這一點來說，對市場來說是好事情，降低了集中供應給市場帶來的壓力。部分面積放到2021年入市，有助于市場逐步去消化。
北京的市場重要的不是疫情，就算沒有疫情，空置率也會升高，主要是供應量提高導致的，疫情只是改變了租戶甚至業(yè)主在做決策的時候的節(jié)奏問題，沒有辦法改變市場的本質，本質就是高空置、高供應量。
從我們接觸到的市場中的租戶需求來看，四月份開始已有非常強勁的回暖的跡象，我們幫助很多的客戶帶看，業(yè)主也在努力的穩(wěn)定自己的租戶，通過各種協(xié)商，幫助樓內相關的租戶，同時穩(wěn)定自己的出租率，所以我們預計整個二季度數(shù)字要比一季度好很多。
這是我們基于現(xiàn)有的空置的預測。租金的水平會保持繼續(xù)下降的趨勢，整體租金的企穩(wěn)或在2021年發(fā)生，因為整個2021年就算有一些項目推遲到當年入市，整體的供應量在北京來看，2021年到2023年，核心商圈的供應量都非常小。整個這三年的時間會進入去化周期，會幫助整個北京市場的租金逐步企穩(wěn)。
