寫字樓租賃市場漲租潛力分析探索
時間：2021/7/20
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企業(yè)每年在進(jìn)行租金定價(jià)時，都需要考慮租金上漲問題，然后制定新一年租金標(biāo)準(zhǔn)，行業(yè)常見的有兩種操作方式：一是根據(jù)寫字樓租賃市場比較法重新對比市場進(jìn)行定價(jià)，二是根據(jù)現(xiàn)有租金結(jié)合一定的上漲幅度測算。寫字樓租賃市場市場比較法的道理容易理解，但因其對比評價(jià)受主觀性因素影響，制約了其使用的接受度。因此，不少企業(yè)定價(jià)時會考慮基于現(xiàn)有租金疊加上漲幅度方式來輔助定價(jià)。而這種方式，就涉及到上漲幅度如何設(shè)定的問題了。那么，在租金定價(jià)時到底如何考慮租金的上漲幅度呢？
很多人可能沒有細(xì)想，憑著經(jīng)驗(yàn)簡單粗暴地根據(jù)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)的通常增長比例來處理，或是根據(jù)CPI上漲來考慮。當(dāng)然，也有嚴(yán)謹(jǐn)一些的人會去了解一下寫字樓租賃市場上其他樓宇過去一段時間內(nèi)的租金上漲幅度作為參考，然后結(jié)合自身的情況再進(jìn)行分析。此外，隨著資管思維的逐漸普及，一些對投資回報(bào)比較關(guān)注的企業(yè)可能還會從資管視角來推導(dǎo)項(xiàng)目的租金要求，然后綜合寫字樓租賃市場情況來考慮。
且不論上述這些方法科學(xué)與否，總之它會給出我們一個漲租幅度的參考，給未來的續(xù)租或是換租提供價(jià)格參考。然而，不管采取何種方式，最終得出的租金定價(jià)一定是會和我們現(xiàn)有在履約的合同租金存在著差異的。這一差異，也是一般所認(rèn)為的漲租空間所在，即：漲租空間 = 租金定價(jià) - 當(dāng)前租金。說到這里，但也許有些人會感到納悶了：自己拍了一個漲租幅度，難道就代表樓宇的漲租潛力真有這么多嗎？的確，如果漲租潛力的話題真這么簡單我們就沒必要大費(fèi)周章來討論了。
事實(shí)上，漲租潛力是由寫字樓租賃市場情況、租戶情況乃至經(jīng)濟(jì)環(huán)境等多方面的因素綜合決定的，并且在寫字樓和購物中心等不同的物業(yè)形態(tài)的考慮點(diǎn)也會存在差異。宏觀市場因素對寫字樓漲租的影響 需要指出的是，前面我們在對比周邊樓宇的價(jià)格或漲租幅度，即便調(diào)查到可參考的數(shù)據(jù)，往往也是過去一段時間的情況。而實(shí)際上對于分析漲租空間所使用的定價(jià)，必須是未來的價(jià)格才有意義，這些對我們來說卻是未知的情況。這也就是說，要分析漲租潛力還必須對未來有正確的預(yù)判才行。道理很簡單，但是該怎么對未來做預(yù)判呢？難道還是靠拍腦袋嗎？在實(shí)際考慮的過程中，有些人會參考過去一段時間的平均漲幅，這也算是一種結(jié)合統(tǒng)計(jì)學(xué)的方法。然而，如果要有更準(zhǔn)確的預(yù)判，其實(shí)還是需要分解到影響租金的各個因素去進(jìn)行分析。
比如：以寫字樓為代表的辦公形態(tài)物業(yè)，其租金回報(bào)往往受到市場因素明顯的影響。除了參考其他樓宇的價(jià)格外，通常還包括寫字樓租賃市場供需情況和經(jīng)濟(jì)環(huán)境等因素。因此，在考慮自身項(xiàng)目的漲租潛力的時候，就需要結(jié)合這些因素進(jìn)行綜合的分析。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論我們知道：當(dāng)市場供不應(yīng)求的時候，通常會價(jià)格上漲；而反之當(dāng)供大于求的時候，價(jià)格則會下跌。因此，供需關(guān)系的變化，一定程度上也會影響到寫字樓租金上漲的可能性。
對于寫字樓市場過去一段時間的新增需求，行業(yè)里一般通過“吸納量”這一指標(biāo)來衡量，即：吸納量=新租面積+擴(kuò)租面積-退租面積。當(dāng)吸納量小于新增供應(yīng)時，意味市場的空置率會進(jìn)一步上升，這對租金上漲將產(chǎn)生負(fù)面影響；反之，當(dāng)吸納量大于新增供應(yīng)時，空置率會下降，則對租金上漲將產(chǎn)生積極作用。當(dāng)然，在這一供需關(guān)系背后還有另外一個只無形的推手就是經(jīng)濟(jì)周期。在經(jīng)濟(jì)周期的上行期，租戶的整體承租能力會相應(yīng)的有所提升，承租需求也會更加旺盛；而在經(jīng)濟(jì)周期的下行期，租戶的承租能力則往往會有所下降，這時候退租的風(fēng)險(xiǎn)都將加大，更不要說漲租了。
當(dāng)然，房地產(chǎn)的周期一般相對于經(jīng)濟(jì)周期有一定滯后性。而至于如何分析經(jīng)濟(jì)周期，一般可以通過參考GDP數(shù)據(jù)來進(jìn)行分析。除了像疫情這種突發(fā)事件外，大部分情況下經(jīng)濟(jì)周期的波動都是一個漸進(jìn)的過程，通過趨勢分析我們都可以略知一二。那么，經(jīng)過上面的討論，其實(shí)我們對于漲租潛力的公式就可以進(jìn)一步優(yōu)化了：漲租潛力=市場租金 x （1+周期影響因子） - 當(dāng)前租金。至于公式中的影響因子，從統(tǒng)計(jì)學(xué)的角度可以分析過去若干年的租金得到，這里暫時就不做過多的展開了。商戶銷售額對購物中心漲租的影響 除了市場等外在因素，自身項(xiàng)目的情況往往也會對租金帶來一定的影響。特別是在購物中心領(lǐng)域，即便是相同的城市和商圈，租金也經(jīng)常會很大的差異。
這是為什么呢？ 承租寫字樓的租戶以辦公或形象宣傳為目的，關(guān)心的是環(huán)境好不好、交通是否便利等硬件條件；而承租購物中心的商戶就是為了賺錢，如果在這里賺不到錢，即便環(huán)境再美好商戶也不愿繼續(xù)租下去，更別說漲租了?？梢哉f，商戶的銷售額是影響購物中心租金水平的關(guān)鍵。對于這一觀點(diǎn)，我想大家其實(shí)都能理解，畢竟提成租金模式就是大家第一反應(yīng)就會想到的例子。但是，我這里要說的并不是提成租金，因?yàn)樘岢蓭淼氖找娑际呛贤s定好的，并不需要再去動什么腦筋了。
如何通過商戶的銷售額去挖掘漲租潛力，才是我們要思考的問題。其實(shí)這個道理也并不復(fù)雜--商戶生意好賺到錢了，適當(dāng)范圍的漲租往往他們也是能夠接受的；商戶生意不好持續(xù)虧損，即便收著高額的租金也是隨時有掉鋪風(fēng)險(xiǎn)的。因此，我們可以認(rèn)為租金上漲與商戶實(shí)現(xiàn)的銷售額提升是成正比的，即：漲租潛力=當(dāng)前租金 X 銷售額增長百分比。上述的公式并不難理解，但需要指出的是：銷售額的增長是相對，從實(shí)際運(yùn)營角度出發(fā)還需要考慮商戶當(dāng)前的狀態(tài)。簡單來說，漲租潛力還需要考慮漲租后對商戶盈虧平衡的影響，只有在商戶盈利的狀態(tài)下漲租潛力才是存在的；如果商戶當(dāng)前還在力爭保本的階段，即便銷售額增長了漲租的潛力也是0。
此外，還要明白的一點(diǎn)是：漲租潛力≠漲租能力測算大體有個概念了。然而我還想說的是，漲租潛力分析的目的并不是為了算算數(shù)字后坐等結(jié)果，而是要幫助企業(yè)進(jìn)一步挖掘?qū)崿F(xiàn)漲租的可能。當(dāng)然，數(shù)據(jù)分析本身也是有意義的，可以幫助我們在續(xù)租/換租的時候知道怎么跟客戶去洽談，幫助我們了解商戶的合作潛力以做好汰換準(zhǔn)備等等。此外，在購物中心領(lǐng)域里，提升漲租潛力的工作其實(shí)還可以做的更多。
前面我們講到，租金上漲與商戶實(shí)現(xiàn)的銷售額提升成正比。這也就是說，購物中心需要想辦法去刺激商戶實(shí)現(xiàn)銷售額提升，進(jìn)而為我們的漲租奠定基礎(chǔ)。做購物中心運(yùn)營的朋友們在這方面往往都有自己的很多方法和實(shí)踐，如活動支持、聯(lián)合促銷等等。一些在運(yùn)營方面比較有經(jīng)驗(yàn)的的商場，還會為商戶設(shè)定目標(biāo)激勵。這一目標(biāo)通?？梢詫?biāo)本品牌在同城做得最好的門店的坪效，或是對標(biāo)同品類其他領(lǐng)先品牌的坪效。通過激勵商戶趕超對標(biāo)者的坪效，最終力爭做出更好的業(yè)績，進(jìn)而為租金上漲創(chuàng)造可能。
當(dāng)然，除了對標(biāo)之外，目標(biāo)的設(shè)定還可以基于商戶所屬品類的行業(yè)增長水平來考慮；對于處于培育階段的商戶，力爭保本也是一種目標(biāo)制定的方法。不知大家之前是否留意到，在通過商戶銷售額增長來分析商戶未來的漲租潛力時，之前我們是用了當(dāng)前年份的銷售額增長百分比，或整個合同期的復(fù)合增長率。但是，不要忘記我們說過漲租潛力是對未來的預(yù)判，因此要更預(yù)判未來的銷售額增長才是更加準(zhǔn)確的做法。當(dāng)然，參考?xì)v史的增長也是一種參考方法，這也是之前公式被應(yīng)用的原因。但我想說的是，在為商戶制定了目標(biāo)坪效之后，其實(shí)我們也可以基于此對未來的銷售額進(jìn)行預(yù)測。這里我們可以再引入一個銷售額潛力的概念，銷售額潛力 = 目標(biāo)坪效 X 租賃面積。基于此，我們就可以進(jìn)一步分析商戶未來的漲租潛力了，即：漲租潛力 = 當(dāng)前租金 X （銷售額潛力 - 當(dāng)前銷售額） / 當(dāng)前銷售額。當(dāng)合同期內(nèi)目標(biāo)坪效完成率高時，在續(xù)租談判時就可以參考上述的漲租潛力；而當(dāng)目標(biāo)坪效完成率低時，購物中心也許就需要考慮經(jīng)營調(diào)整或商戶汰換的問題。
當(dāng)然，這里還有個前提條件就是目標(biāo)設(shè)定的合理性，需要結(jié)合商戶的實(shí)際情況制定合理的進(jìn)取目標(biāo)，保障一定的目標(biāo)完成率。此外，租金上漲是有天花板，銷售額持續(xù)上漲并不代表著租金可以一直往上漲。商戶在對標(biāo)其他門店的坪效的同時，同樣也可能會去對標(biāo)別人的成本結(jié)構(gòu)，包括租金單價(jià)等。因此，如果分析漲租潛力的時候，我們也可以考慮同時結(jié)合對標(biāo)者租金水平來做綜合的分析。當(dāng)前全球的實(shí)體經(jīng)濟(jì)正面對著疫情沖擊，雖然國內(nèi)已經(jīng)開始恢復(fù)，但對商業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)影響一時恐怕還不能完全消退。這個時候給大家談寫字樓租賃市場漲租好像有點(diǎn)不合時宜。
很多人可能沒有細(xì)想，憑著經(jīng)驗(yàn)簡單粗暴地根據(jù)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)的通常增長比例來處理，或是根據(jù)CPI上漲來考慮。當(dāng)然，也有嚴(yán)謹(jǐn)一些的人會去了解一下寫字樓租賃市場上其他樓宇過去一段時間內(nèi)的租金上漲幅度作為參考，然后結(jié)合自身的情況再進(jìn)行分析。此外，隨著資管思維的逐漸普及，一些對投資回報(bào)比較關(guān)注的企業(yè)可能還會從資管視角來推導(dǎo)項(xiàng)目的租金要求，然后綜合寫字樓租賃市場情況來考慮。
且不論上述這些方法科學(xué)與否，總之它會給出我們一個漲租幅度的參考，給未來的續(xù)租或是換租提供價(jià)格參考。然而，不管采取何種方式，最終得出的租金定價(jià)一定是會和我們現(xiàn)有在履約的合同租金存在著差異的。這一差異，也是一般所認(rèn)為的漲租空間所在，即：漲租空間 = 租金定價(jià) - 當(dāng)前租金。說到這里，但也許有些人會感到納悶了：自己拍了一個漲租幅度，難道就代表樓宇的漲租潛力真有這么多嗎？的確，如果漲租潛力的話題真這么簡單我們就沒必要大費(fèi)周章來討論了。
事實(shí)上，漲租潛力是由寫字樓租賃市場情況、租戶情況乃至經(jīng)濟(jì)環(huán)境等多方面的因素綜合決定的，并且在寫字樓和購物中心等不同的物業(yè)形態(tài)的考慮點(diǎn)也會存在差異。宏觀市場因素對寫字樓漲租的影響 需要指出的是，前面我們在對比周邊樓宇的價(jià)格或漲租幅度，即便調(diào)查到可參考的數(shù)據(jù)，往往也是過去一段時間的情況。而實(shí)際上對于分析漲租空間所使用的定價(jià)，必須是未來的價(jià)格才有意義，這些對我們來說卻是未知的情況。這也就是說，要分析漲租潛力還必須對未來有正確的預(yù)判才行。道理很簡單，但是該怎么對未來做預(yù)判呢？難道還是靠拍腦袋嗎？在實(shí)際考慮的過程中，有些人會參考過去一段時間的平均漲幅，這也算是一種結(jié)合統(tǒng)計(jì)學(xué)的方法。然而，如果要有更準(zhǔn)確的預(yù)判，其實(shí)還是需要分解到影響租金的各個因素去進(jìn)行分析。
比如：以寫字樓為代表的辦公形態(tài)物業(yè)，其租金回報(bào)往往受到市場因素明顯的影響。除了參考其他樓宇的價(jià)格外，通常還包括寫字樓租賃市場供需情況和經(jīng)濟(jì)環(huán)境等因素。因此，在考慮自身項(xiàng)目的漲租潛力的時候，就需要結(jié)合這些因素進(jìn)行綜合的分析。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論我們知道：當(dāng)市場供不應(yīng)求的時候，通常會價(jià)格上漲；而反之當(dāng)供大于求的時候，價(jià)格則會下跌。因此，供需關(guān)系的變化，一定程度上也會影響到寫字樓租金上漲的可能性。
對于寫字樓市場過去一段時間的新增需求，行業(yè)里一般通過“吸納量”這一指標(biāo)來衡量，即：吸納量=新租面積+擴(kuò)租面積-退租面積。當(dāng)吸納量小于新增供應(yīng)時，意味市場的空置率會進(jìn)一步上升，這對租金上漲將產(chǎn)生負(fù)面影響；反之，當(dāng)吸納量大于新增供應(yīng)時，空置率會下降，則對租金上漲將產(chǎn)生積極作用。當(dāng)然，在這一供需關(guān)系背后還有另外一個只無形的推手就是經(jīng)濟(jì)周期。在經(jīng)濟(jì)周期的上行期，租戶的整體承租能力會相應(yīng)的有所提升，承租需求也會更加旺盛；而在經(jīng)濟(jì)周期的下行期，租戶的承租能力則往往會有所下降，這時候退租的風(fēng)險(xiǎn)都將加大，更不要說漲租了。
當(dāng)然，房地產(chǎn)的周期一般相對于經(jīng)濟(jì)周期有一定滯后性。而至于如何分析經(jīng)濟(jì)周期，一般可以通過參考GDP數(shù)據(jù)來進(jìn)行分析。除了像疫情這種突發(fā)事件外，大部分情況下經(jīng)濟(jì)周期的波動都是一個漸進(jìn)的過程，通過趨勢分析我們都可以略知一二。那么，經(jīng)過上面的討論，其實(shí)我們對于漲租潛力的公式就可以進(jìn)一步優(yōu)化了：漲租潛力=市場租金 x （1+周期影響因子） - 當(dāng)前租金。至于公式中的影響因子，從統(tǒng)計(jì)學(xué)的角度可以分析過去若干年的租金得到，這里暫時就不做過多的展開了。商戶銷售額對購物中心漲租的影響 除了市場等外在因素，自身項(xiàng)目的情況往往也會對租金帶來一定的影響。特別是在購物中心領(lǐng)域，即便是相同的城市和商圈，租金也經(jīng)常會很大的差異。
這是為什么呢？ 承租寫字樓的租戶以辦公或形象宣傳為目的，關(guān)心的是環(huán)境好不好、交通是否便利等硬件條件；而承租購物中心的商戶就是為了賺錢，如果在這里賺不到錢，即便環(huán)境再美好商戶也不愿繼續(xù)租下去，更別說漲租了?？梢哉f，商戶的銷售額是影響購物中心租金水平的關(guān)鍵。對于這一觀點(diǎn)，我想大家其實(shí)都能理解，畢竟提成租金模式就是大家第一反應(yīng)就會想到的例子。但是，我這里要說的并不是提成租金，因?yàn)樘岢蓭淼氖找娑际呛贤s定好的，并不需要再去動什么腦筋了。
如何通過商戶的銷售額去挖掘漲租潛力，才是我們要思考的問題。其實(shí)這個道理也并不復(fù)雜--商戶生意好賺到錢了，適當(dāng)范圍的漲租往往他們也是能夠接受的；商戶生意不好持續(xù)虧損，即便收著高額的租金也是隨時有掉鋪風(fēng)險(xiǎn)的。因此，我們可以認(rèn)為租金上漲與商戶實(shí)現(xiàn)的銷售額提升是成正比的，即：漲租潛力=當(dāng)前租金 X 銷售額增長百分比。上述的公式并不難理解，但需要指出的是：銷售額的增長是相對，從實(shí)際運(yùn)營角度出發(fā)還需要考慮商戶當(dāng)前的狀態(tài)。簡單來說，漲租潛力還需要考慮漲租后對商戶盈虧平衡的影響，只有在商戶盈利的狀態(tài)下漲租潛力才是存在的；如果商戶當(dāng)前還在力爭保本的階段，即便銷售額增長了漲租的潛力也是0。
此外，還要明白的一點(diǎn)是：漲租潛力≠漲租能力測算大體有個概念了。然而我還想說的是，漲租潛力分析的目的并不是為了算算數(shù)字后坐等結(jié)果，而是要幫助企業(yè)進(jìn)一步挖掘?qū)崿F(xiàn)漲租的可能。當(dāng)然，數(shù)據(jù)分析本身也是有意義的，可以幫助我們在續(xù)租/換租的時候知道怎么跟客戶去洽談，幫助我們了解商戶的合作潛力以做好汰換準(zhǔn)備等等。此外，在購物中心領(lǐng)域里，提升漲租潛力的工作其實(shí)還可以做的更多。
前面我們講到，租金上漲與商戶實(shí)現(xiàn)的銷售額提升成正比。這也就是說，購物中心需要想辦法去刺激商戶實(shí)現(xiàn)銷售額提升，進(jìn)而為我們的漲租奠定基礎(chǔ)。做購物中心運(yùn)營的朋友們在這方面往往都有自己的很多方法和實(shí)踐，如活動支持、聯(lián)合促銷等等。一些在運(yùn)營方面比較有經(jīng)驗(yàn)的的商場，還會為商戶設(shè)定目標(biāo)激勵。這一目標(biāo)通?？梢詫?biāo)本品牌在同城做得最好的門店的坪效，或是對標(biāo)同品類其他領(lǐng)先品牌的坪效。通過激勵商戶趕超對標(biāo)者的坪效，最終力爭做出更好的業(yè)績，進(jìn)而為租金上漲創(chuàng)造可能。
當(dāng)然，除了對標(biāo)之外，目標(biāo)的設(shè)定還可以基于商戶所屬品類的行業(yè)增長水平來考慮；對于處于培育階段的商戶，力爭保本也是一種目標(biāo)制定的方法。不知大家之前是否留意到，在通過商戶銷售額增長來分析商戶未來的漲租潛力時，之前我們是用了當(dāng)前年份的銷售額增長百分比，或整個合同期的復(fù)合增長率。但是，不要忘記我們說過漲租潛力是對未來的預(yù)判，因此要更預(yù)判未來的銷售額增長才是更加準(zhǔn)確的做法。當(dāng)然，參考?xì)v史的增長也是一種參考方法，這也是之前公式被應(yīng)用的原因。但我想說的是，在為商戶制定了目標(biāo)坪效之后，其實(shí)我們也可以基于此對未來的銷售額進(jìn)行預(yù)測。這里我們可以再引入一個銷售額潛力的概念，銷售額潛力 = 目標(biāo)坪效 X 租賃面積。基于此，我們就可以進(jìn)一步分析商戶未來的漲租潛力了，即：漲租潛力 = 當(dāng)前租金 X （銷售額潛力 - 當(dāng)前銷售額） / 當(dāng)前銷售額。當(dāng)合同期內(nèi)目標(biāo)坪效完成率高時，在續(xù)租談判時就可以參考上述的漲租潛力；而當(dāng)目標(biāo)坪效完成率低時，購物中心也許就需要考慮經(jīng)營調(diào)整或商戶汰換的問題。
當(dāng)然，這里還有個前提條件就是目標(biāo)設(shè)定的合理性，需要結(jié)合商戶的實(shí)際情況制定合理的進(jìn)取目標(biāo)，保障一定的目標(biāo)完成率。此外，租金上漲是有天花板，銷售額持續(xù)上漲并不代表著租金可以一直往上漲。商戶在對標(biāo)其他門店的坪效的同時，同樣也可能會去對標(biāo)別人的成本結(jié)構(gòu)，包括租金單價(jià)等。因此，如果分析漲租潛力的時候，我們也可以考慮同時結(jié)合對標(biāo)者租金水平來做綜合的分析。當(dāng)前全球的實(shí)體經(jīng)濟(jì)正面對著疫情沖擊，雖然國內(nèi)已經(jīng)開始恢復(fù)，但對商業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)影響一時恐怕還不能完全消退。這個時候給大家談寫字樓租賃市場漲租好像有點(diǎn)不合時宜。
