數(shù)據(jù)顯示，中資機(jī)構(gòu)在海外房地產(chǎn)投資的目的地更為集中。今年上半年，紐約、倫敦、悉尼與墨爾本以及香港這五大門戶城市占據(jù)中國海外房地產(chǎn)投資總額的84%，相比之下，去年同期的占比則僅為42％。

隨著中國資本出海的熱潮涌動(dòng)， 中資機(jī)構(gòu)紛紛在全球房地產(chǎn)市場(chǎng)“掃貨”。

“盡管今年上半年的成交金額同比有所下滑，但很多交易仍在進(jìn)行中，我們相信今年全年的成交金額有望與去年持平。”萊坊大中華區(qū)執(zhí)行董事夏博安（Paul Hart）在10月18日的記者會(huì)表示。

根據(jù)萊坊的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，中國企業(yè)在海外房地產(chǎn)市場(chǎng)共錄得107億美元的總投資額，相比去年同期下跌13.6%。夏博安透露，下半年中國海外房地產(chǎn)投資有明顯加速的跡象，7月至今已錄得約50億美元的成交金額。

萊坊大中華區(qū)研究及咨詢部主管紀(jì)言迅亦表示，隨著內(nèi)地物業(yè)因競(jìng)爭(zhēng)激烈而哄抬價(jià)格，加上人民幣匯率波動(dòng)因素，相信內(nèi)地投資者參與海外房地產(chǎn)交易的勢(shì)頭仍會(huì)持續(xù)。

五大門戶城市仍為首選

由于全球市場(chǎng)不確定因素的增加，中國投資者仍然青睞一些國際門戶城市的物業(yè)。

數(shù)據(jù)顯示，中資機(jī)構(gòu)在海外房地產(chǎn)投資的目的地更為集中。今年上半年，紐約、倫敦、悉尼與墨爾本以及香港這五大門戶城市占據(jù)中國海外房地產(chǎn)投資總額的84%，相比之下，去年同期的占比則僅為42％。

“過去兩年，全球各大門戶城市的商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)不斷下降，目前紐約和倫敦的投資回報(bào)基本持平，核心區(qū)的辦公樓租金回報(bào)大約為4.25%-4.5%，優(yōu)質(zhì)的零售物業(yè)回報(bào)約3%。相比之下，由于澳大利亞市場(chǎng)的債券利率較高，意味著資金成本更高，因此投資悉尼和墨爾本商業(yè)地產(chǎn)的回報(bào)大約在4.7%－5%左右?！毕牟┌蚕蛴浾咄嘎丁?

截至今年6月底，紐約占到中國投資者在美國市場(chǎng)80%的投資金額。中資機(jī)構(gòu)繼續(xù)關(guān)注一些地標(biāo)性資產(chǎn)，辦公樓占整體交易的62%。相比之下，英國倫敦、澳大利亞悉尼和墨爾本則分別占中國投資者在該國市場(chǎng)整體房地產(chǎn)投資的100%、89%。

同時(shí)，美國主要的西岸樞紐城市如圣荷西和西雅圖亦吸引中國投資者。樂視于6月中斥資2.5億美元收購雅虎在美國加利福尼亞州圣克拉拉縣的46.6英畝，用于擴(kuò)大其在北美的研發(fā)和運(yùn)營。

英國脫歐公投的政治不明朗因素并未阻礙中國投資者的腳步。萊坊的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年中資機(jī)構(gòu)在英國房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資金額達(dá)到17億美元，同比飆升75%。

“事實(shí)上，6月底脫歐公投結(jié)束之后，中資機(jī)構(gòu)仍然對(duì)倫敦物業(yè)顯示出濃厚的興趣，而且英鎊貶值他們也視為存在長期的投資價(jià)值?！毕牟┌脖硎?，他并透露中資買家主要青睞倫敦金融城以及西區(qū)，“公投結(jié)果出爐后，倫敦整體的物業(yè)價(jià)格隨即下跌了10%，目前西區(qū)已經(jīng)反彈至公投前水平，金融城則仍然有3%-5%的折讓。”

“脫歐公投之后，一些內(nèi)地高凈值客戶以及家庭辦公室對(duì)投資英國房地產(chǎn)的興趣大增，他們認(rèn)為倫敦仍將維持全球重要金融中心的地位。”某外資私人銀行業(yè)務(wù)主管向記者表示。

此外，在今年上半年，中資機(jī)構(gòu)前十大海外房地產(chǎn)投資項(xiàng)目中，僅有2宗涉及內(nèi)地保險(xiǎn)公司，相比之下，去年前十大交易中有6宗買方為中資保險(xiǎn)公司。同時(shí)，今年上半年的前十大成交中有4宗交易買家為中資財(cái)團(tuán)，而去年同類交易中資財(cái)團(tuán)的參與有限。

開發(fā)項(xiàng)目回報(bào)可達(dá)15%

“目前外管局對(duì)五千萬美元以上的海外投資設(shè)有較嚴(yán)格的管理，官方需要確認(rèn)交易的合法性，因此很多中資機(jī)構(gòu)選擇自身出資（equity）金額控制在五千萬美元以內(nèi)的項(xiàng)目?！比R坊中國國際資本市場(chǎng)部及國際投資部主管王璐向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道透露。

同時(shí)，她表示，目前很多中資機(jī)構(gòu)主要通過自貿(mào)區(qū)的跨境貸款進(jìn)行海外房地產(chǎn)項(xiàng)目投資，但這類貸款的期限通常只有三至五年，到期后必須回流內(nèi)地；相比之下，如果通過境外直接投資（ODI）的形式出境的資金則可以長期留在海外市場(chǎng)。

“人民幣出境回流，企業(yè)還需要支付一定的營業(yè)稅，比如中美兩國簽署相關(guān)的雙邊協(xié)議，回流的營業(yè)稅稅率為10%，其他沒有相關(guān)協(xié)議的國家回流則需要繳納30%的營業(yè)稅，因此投資者很注重海外項(xiàng)目的最終投資回報(bào)?！?王璐坦言。

因此，一些中資的地產(chǎn)商更傾向于投資開發(fā)項(xiàng)目，“以倫敦為例，住宅開發(fā)項(xiàng)目的回報(bào)可以達(dá)到12-15%，而相比之下，倫敦金融城的辦公物業(yè)回報(bào)只有4.25%-4.5%左右。同時(shí)，住宅開發(fā)的速度較短，通常只有兩三年?！?王璐說。

今年上半年，綠地、保利地產(chǎn)分別斥資1.98億美元、5500萬美元購入悉尼地塊進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)。然而，截至今年6月底，中資機(jī)構(gòu)在澳大利亞房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資金額達(dá)到17億美元，同比下跌37%?！澳壳跋つ岷湍珷?