綠色寫字樓成熱門 或將成未來市場主流
機構報告顯示，2016年第三季度，深圳寫字樓存量推高到570.5萬平方米的歷史高位，租金水平出現(xiàn)一定程度回落。未來三年內深圳市可見供應高達445萬平方米，巨大的供應量將使租金持續(xù)承壓。
在此大背景下，寫字樓市場的競爭將日趨激烈。除了地段、交通、規(guī)模等基本要素外，通過綠色認證的寫字樓因在環(huán)保節(jié)能、辦公環(huán)境、經濟利益等方面具有較高的綜合優(yōu)勢，因此具有較強的市場競爭力，在近年來受到更多企業(yè)主和開發(fā)商的青睞。
1、“綠色”寫字樓需要具備哪些指標？擁有綠色建筑認證，能否成為寫字樓的一個顯著差異化標志？
陳惠榮：對于寫字樓來說，綠色指標主要體現(xiàn)在建材方面是否可再生，是否有害環(huán)境、設備是否節(jié)能、在使用后是否會造成環(huán)境的二次污染、污水是否可回收再使用等方面。
對于舊的建筑物(繼承建筑物)來講，除設備節(jié)能外，還要通過設備控制的方式讓能源消耗可以再減少；另外要考慮到使用者的衛(wèi)生耗材，是否環(huán)?？稍偕欠穹螰SC認證標準，來人是否搭乘公交工具，資源回收分類是否做得更好，資源回收和產生垃圾量的比率，像LEED最新標準，資源回收量要占總體垃圾產生量的70%。
很多國際企業(yè)非常重視企業(yè)社會責任和企業(yè)社會形象，就往往會考慮到環(huán)保對于地球、環(huán)境以及人的影響，這樣的企業(yè)一般會選擇取得環(huán)保認證的寫字樓。因此，取得認證的寫字樓會因其在環(huán)保方面的出色表現(xiàn)而更有競爭優(yōu)勢，能夠吸引優(yōu)秀企業(yè)的入駐。
譚健雄：綠色建筑并不僅僅是節(jié)能建筑，除了采用高效的暖通設備，使用可再生能源代替化石燃料以及采用合理的大樓運營時間表等措施節(jié)約一次能源需求外，還涵蓋了其他指標：可持續(xù)場地、節(jié)水效率、能源與大氣、材料與資源、室內環(huán)境質量、創(chuàng)新營運以及地域優(yōu)勢。LEED與這7個指標都是離不開的。
綠色更多是體現(xiàn)在寫字樓的運營管理當中，比如一般的中央空調系統(tǒng)，平均壽命都在20年以上。但按照現(xiàn)在的發(fā)展速度，一般兩三年之后就會出現(xiàn)更加環(huán)保節(jié)能的新系統(tǒng)，這個時候如果更換系統(tǒng)，雖然實現(xiàn)節(jié)能但并不環(huán)保。而LEED，并非通過整改來解決問題，而是通過物業(yè)運營管理的方向提供運營方案，從而讓寫字樓在運營過程中更加環(huán)保。
2、“綠色”寫字樓的標簽下，前期開發(fā)成本是否會大幅增加？如何有效控制這種“綠色”寫字樓的成本？
陳惠榮：前期開發(fā)成本會有一定的提高，不過如果將使用周期拉長到三年到五年來看，由于能源消耗低，所以實際上使用成本較為低廉。之前臺北101大樓因為要取得LE E D認證，投入了1200萬元人民幣對大樓進行各項節(jié)能環(huán)保改造，預計回收期大約五年，實際上只用了兩年就通過節(jié)能等方式回收了成本。即后三年省下的成本已經超過了前兩年投入的成本。此后，我們又投入過近200萬人民幣進行改造，結果一年不到就已經回收了成本。所以，環(huán)保節(jié)能在建立或改善時的確需要投入較高的成本，但是長期來看是省錢的，因為節(jié)省電力、建材、水等費用，且對使用者是健康無害的，在回收方面，對環(huán)境又好。舉個例子，在除四害時，就不能利用噴藥等化學方式，而改用物理方式進行，例如捕鼠器等，既減少了誤食的風險，又不會帶來對土壤、水質等的二次污染。
關于成本控制，綠色寫字樓會考慮設備能耗水平以及耗材的費用。譬如照明，如果將照明回路改成感應控制，有人時運行，無人時自動關閉，便可以有效控制成本。雖然初期改造需要一些費用，但長期下來，節(jié)省的費用更多，并能有效降低耗材損耗，延長設備使用周期，減少維修費用等，從而實現(xiàn)總成本的降低。
范進佳：開發(fā)成本不會大幅增加，根據我的了解，綠色寫字樓的開發(fā)成本大約增幅為3%-5%。我們現(xiàn)在代理的一座寫字樓正在申請LEED認證，開發(fā)商透露為此成本增加5%。成本控制主要體現(xiàn)在前期設計和建材使用方面。既要結合當?shù)刭Y源環(huán)境，又要利用本土化材料，可以適當降低建筑成本。
譚健雄：實際上，LEED有不同的評價標準，比如美國綠色建筑評分標準或者國家綠色建筑標準，都是綜合評分系統(tǒng)。在中國，LEED基本是開發(fā)商自愿開發(fā)的。從2001年至今，在沒有政府推動的背景下，中國的LEED項目總數(shù)量已經達到3200多個，一些城市在達到LEED認證等級的項目上也會給予一定程度的補貼。
LEED推崇的環(huán)保節(jié)能不是依賴通過硬件設施的替換與更新，更多是鼓勵如設立管理目標、運營控制、與租戶進行有效的溝通等軟性因素也同樣可以達到事半功倍的效果。因此成本并非我們想象的那么高。
3、相比普通寫字樓，“綠色”寫字樓對入駐企業(yè)的吸引力有多大？在租金增長與投資回報率上是否擁有更多的競爭力？
陳惠榮：綠色寫字樓會對企業(yè)有一定的吸引力。其實大樓的能耗成本會部分轉嫁到入駐企業(yè)的運營成本上，另外，綠色寫字樓更吸引那些對企業(yè)社會責任及社會形象較為注重的公司，這些公司的承租能力往往較強，因此，該寫字樓往往會匯聚一批形象和實力好的公司，成為該區(qū)域的租金佼佼者，對于項目的收益會有較大的提升。反過來，由于大樓注重環(huán)保，對于使用者來說不僅具有良好的形象和辦公環(huán)境，而且對于健康也有一定助益，便于企業(yè)長期入駐，穩(wěn)定客源。
綠色寫字樓租金相對較高，不過一個較長的周期來看，在租金增長以及投資回報方面，還是擁有很強的競爭力。以拿到LEED金級認證的深圳嘉里建設廣場為例，其租金和管理費收入豐厚。該寫字樓基本保持滿租狀態(tài)，擁有租戶選擇權，總是有優(yōu)質企業(yè)在等待入駐。做到這樣的水準，其實已經自然淘汰了一批潛在的承租能力差、形象差、規(guī)模不夠的企業(yè)，所以獲利能夠穩(wěn)定增長。
范進佳：擁有綠色認證的寫字樓實際上更受國際企業(yè)和高端客戶的青睞。這些企業(yè)對于寫字樓本身具有嚴格要求，LE E D認證是其必選項。隨著大家環(huán)保意識的提升，取得認證的綠色寫字樓在租金與投資回報率方面會與普通寫字樓拉開較大的差距。像嘉里建設廣場剛建成，當時的月租金就已高出其他寫字樓100元/平方米左右，進駐企業(yè)以世界500強為主，現(xiàn)在租金水平仍處于全市高位。從福田中心區(qū)的情況來看，綠色寫字樓的租金水平已經高出普通寫字樓15%- 20%左右，且租金穩(wěn)定，空置率低。隨著大家對綠色認證的認可、對于綠色寫字樓的偏向程度提高，有相關需求的客戶群也隨之增多，也反過來促使開發(fā)商和業(yè)主在這方面有所作為。
4、類似于LEED認證這類綠色環(huán)保認證，會給寫字樓市場帶來哪些變革？
陳惠榮：可以預見的是，隨著社會環(huán)保意識的調高，綠色認證將會成為一個標準，一個趨勢，無論是寫字樓還是住宅，都會以此作為標準。未來寫字樓在建材、設備的選擇上，也會更多地使用節(jié)能環(huán)保的設備和管理方式，長期來看，可以有效提高運營效率，降低運營成本。
范進佳：由于通過認證的綠色寫字樓在企業(yè)辦公成本、入駐企業(yè)品質、員工健康、節(jié)能環(huán)保等方面具有顯著優(yōu)勢，因此將愈發(fā)受到市場的重視和歡迎，如今，后海片區(qū)很多新的寫字樓已經通過了相關的綠色認證，因此也可預見，沒有認證的非綠色寫字樓今后的處境將較為困難，邊緣化或將不可避免。
譚健雄：在今年世邦魏理仕聯(lián)合U SG BC發(fā)布的《邁向卓越-大中華區(qū)綠色商業(yè)建筑市場表現(xiàn)》白皮書中，從租金溢價來看，同個城市同個區(qū)域的同種甲級寫字樓，經過LEED認證的較非LEED認證樣本的租金溢價大多達到10%-30%。比如，香港LEED認證甲級寫字樓的租金溢價達到55%，成都是大陸地區(qū)租金溢價很高的城市之一，可達30%。LE E D認證甲級寫字樓占比在快速攀升，由2011年占比僅8%快速上升至2016年1季度的21%。
北京租金溢價率僅2%，并不高，這與近年來北京寫字樓租金長期處于高位盤整態(tài)勢，租戶承租能力的制約令LEED樓宇不具備大幅提升租金的動力不無關系。但LEED除了帶來租金溢價之外，還可以提升綜合競爭力、降低運營成本、對于使用者來說，也能提升辦公環(huán)境，因此很多開發(fā)商也紛紛涉足LEED認證。
在均衡市場和強租戶市場中，由于租戶擁有更多的選擇方案，LEED認證更容易成為同質化競爭中的一個差異化因素，因而LEED項目往往在出租率和出租率改善方面具備優(yōu)勢。
