香港房?jī)r(jià)攀升房源減少 港人不堪重負(fù)轉(zhuǎn)戰(zhàn)馬來(lái)西亞
春節(jié)前夕，香港街頭，涌動(dòng)的人群中，除了 “買買買”的游客，就是眼神迷離的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)。在售樓處附近，幾乎每個(gè)街口就有20~30名地產(chǎn)代理舉著樓盤宣傳冊(cè)在賣樓。
隨著香港房?jī)r(jià)的節(jié)節(jié)攀升和推出房源的逐漸減少，加上特區(qū)政府對(duì)二手房買賣的限制，很多地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)面臨失業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，一些地產(chǎn)代理為了做生意，甚至不惜大打出手。
香港地產(chǎn)代理監(jiān)管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2016年12月31日，持有香港地產(chǎn)代理牌照人數(shù)達(dá)到40648人，但目前香港市場(chǎng)推出的房源，只有幾百套。
由于對(duì)香港樓市不知所措，無(wú)論是香港的買房者還是地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，很多人開(kāi)始轉(zhuǎn)戰(zhàn)馬來(lái)西亞吉隆坡、泰國(guó)曼谷等東南亞城市的房產(chǎn)。
代理馬來(lái)西亞樓盤
每年，在香港做測(cè)量師的Eric和Ray都會(huì)相約一起去馬來(lái)西亞度假，而最近，他們到馬來(lái)西亞的目的已經(jīng)不一樣了，他們是去看房的。
近日，香港的樓價(jià)繼續(xù)節(jié)節(jié)攀升，令越來(lái)越多的人都難以負(fù)擔(dān)。根據(jù)美國(guó)物業(yè)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)Demographia發(fā)布的年度世界住宅可負(fù)擔(dān)程度調(diào)查，香港樓價(jià)以平均家庭收入的18.1倍成為全球最難以負(fù)擔(dān)的城市，一個(gè)家庭需要不吃不喝18.1年才能買到一個(gè)居住單位。
而與香港只有4小時(shí)航行時(shí)間的吉隆坡，幸福指數(shù)似乎要高出很多，根據(jù)上述報(bào)告，吉隆坡的這一指數(shù)只有5.4，而以香港人的收入計(jì)算，馬來(lái)西亞的房子“踮一踮腳尖”就可以夠著。
在經(jīng)過(guò)幾輪實(shí)地考察以后，Eric和Ray與一名馬來(lái)西亞房地產(chǎn)商成為了朋友，這位房地產(chǎn)商向他們?cè)儐?wèn)了香港的整體樓市情況，并詢問(wèn)他們是否有興趣代理這一樓盤。
說(shuō)者無(wú)意，聽(tīng)者有心，在做了幾輪商業(yè)計(jì)劃書后，他們順利地拿下了位于吉隆坡市區(qū)的一個(gè)24億港元樓盤的獨(dú)家代理權(quán)，并且馬上辭職轉(zhuǎn)做地產(chǎn)代理。
實(shí)際上，馬來(lái)西亞房?jī)r(jià)在過(guò)去十幾年以來(lái)，一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的情況。數(shù)據(jù)顯示，馬來(lái)西亞樓價(jià)從2000年以來(lái)就不斷上升，2009年至今，年復(fù)合增長(zhǎng)率在8.06%，買家如果付全款，預(yù)計(jì)6年半就可以獲取凈利潤(rùn)約70%至133%。
馬來(lái)西亞財(cái)政部《2016年馬來(lái)西亞房地產(chǎn)展望報(bào)告》指出，馬來(lái)西亞第一季度的房?jī)r(jià)指數(shù)增長(zhǎng)率達(dá)到7%，整體增長(zhǎng)相對(duì)平穩(wěn)。
除此之外，馬來(lái)西亞政府在2010年9月25日推出經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型計(jì)劃（ETP），將以1720億林吉特（1林吉特約合人民幣1.54元）打造“大吉隆坡”，讓吉隆坡在2020年躋身全球20個(gè)最宜居的城市，同時(shí)成為世界經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)率最高城市前20名，這一政策也成為了馬來(lái)西亞各大房地產(chǎn)中介的“大賣點(diǎn)”。
飛騰國(guó)際物業(yè)有限公司創(chuàng)始人龍子康對(duì)第一財(cái)經(jīng)稱，馬來(lái)西亞的房子分為永久產(chǎn)權(quán)和非永久產(chǎn)權(quán)，這與中國(guó)香港、內(nèi)地的情況都不一樣，如果是永久產(chǎn)權(quán)的房子，則可以長(zhǎng)期持有，由于馬來(lái)西亞教育制度與法制跟香港類似，很多香港客戶都透露了去馬來(lái)西亞定居的想法。
盡管馬來(lái)西亞沒(méi)有投資移民計(jì)劃，但從2014年開(kāi)始，海外投資者就可以通過(guò)“我的第二家園計(jì)劃”申請(qǐng)?jiān)隈R來(lái)西亞的居留權(quán)，符合資格的外國(guó)人可以獲得10年多次入境社交簽證，以便長(zhǎng)期居留在馬來(lái)西亞。在成功申請(qǐng)后，只要購(gòu)買50萬(wàn)林吉特（約為77萬(wàn)元人民幣）以上的住宅，在當(dāng)?shù)劂y行申請(qǐng)貸款時(shí)，按照申請(qǐng)的財(cái)務(wù)狀況，可以獲得90%的貸款。
香港樓價(jià)節(jié)節(jié)攀升
據(jù)龍子康介紹，公司代理的某個(gè)位于吉隆坡的樓盤，一套實(shí)用面積為80平方米左右的樓盤，只需要大約200萬(wàn)港元，而同樣在香港，200萬(wàn)港元可能只能買一個(gè)廁所，這樣的生活質(zhì)量吸引了很多香港“金主”，連龍子康和公司員工都忍不住要買來(lái)做度假用。
隨著香港近年樓價(jià)不斷上升，很多香港人都選擇到海外買房，除了馬來(lái)西亞以外，曼谷等東南亞地區(qū)都是他們的選擇。
根據(jù)Demographia報(bào)告，在92個(gè)人口超過(guò)100萬(wàn)的大城市中，香港連同其余25個(gè)城市的樓價(jià)被視為“極度不可負(fù)擔(dān)”，比起第2名的悉尼（12.2倍）及第3名的溫哥華（11.8倍），香港這一指數(shù)顯得高不可攀，也表明香港樓市的情況正嚴(yán)重惡化。
盡管香港特區(qū)政府近年來(lái)連出大招整治樓市，但見(jiàn)效不太明顯，根據(jù)中原地產(chǎn)發(fā)布的中原城市領(lǐng)先指數(shù)，2016年1月4日開(kāi)始的一周，香港中原城市領(lǐng)先指數(shù)達(dá)到134.41點(diǎn)，到2017年1月9日的一周，這一指數(shù)已經(jīng)升至144.16點(diǎn)，同比上漲了7.3%。
世邦魏理仕香港、華南及臺(tái)灣研究部主管陳錦平稱，香港特區(qū)政府雖然全年都在推出樓市調(diào)控政策，但樓價(jià)幾乎沒(méi)有下跌，他預(yù)計(jì)，由于未來(lái)每年住宅供應(yīng)量不多于2萬(wàn)戶，再加上中資機(jī)構(gòu)及內(nèi)地人赴港置業(yè)，都將推動(dòng)樓價(jià)上漲，預(yù)計(jì)今年樓價(jià)還有個(gè)位數(shù)的升幅。
需求上升的同時(shí)，正在出售的樓盤卻顯得明顯不足，近期香港有幾個(gè)新樓盤出售，幾乎都是一房難求的狀態(tài)。在剛剛截止銷售的中海外樓盤“啟德一號(hào)”中，啟德一號(hào)2期累計(jì)最少2100張認(rèn)購(gòu)書，超額認(rèn)購(gòu)超過(guò)13倍，意味著平均14人搶1套房。
香港這樣的樓價(jià)上漲速度，讓同為飛騰國(guó)際物業(yè)創(chuàng)始人的劉振衡感到迷茫，由于對(duì)香港樓市的不知所措，以及期待值與現(xiàn)實(shí)的差距甚大，劉振衡義無(wú)反顧地選擇了馬來(lái)西亞的房產(chǎn)。
馬來(lái)西亞樓市沒(méi)有想象中的好
不過(guò)，從2016年上半年的銷售情況來(lái)看，馬來(lái)西亞的樓市并沒(méi)有想象中的好。根據(jù)馬來(lái)西亞財(cái)政部房產(chǎn)估價(jià)及服務(wù)局公布，馬來(lái)西亞2016年上半年房地產(chǎn)交易量為16.3萬(wàn)宗，同比下跌7.1%，房地產(chǎn)交易總額為64.83億林吉特，同比下跌11.5%。
另一方面，馬來(lái)西亞的豪宅滯銷情況也很嚴(yán)重，在2016年第二季度，已竣工但滯銷的住宅房產(chǎn)達(dá)到13829間，總值為73億林吉特，其中100萬(wàn)林吉特以上的房子，滯銷量增加51.7%至1717間，而50萬(wàn)至100萬(wàn)林吉特的房子，滯銷量則增加11%至2859間，意味著其實(shí)這類房產(chǎn)并不好賣。
盡管，很多中介能夠提供保證租金回報(bào)率約6%的水平，但其實(shí)除了6%的回報(bào)率，匯率風(fēng)險(xiǎn)也是其中需要考慮的因素。數(shù)據(jù)顯示，從2016年初至今，林吉特對(duì)人民幣由高位1.6992跌至1.5463，跌幅接近9%。
而自從美國(guó)在2016年12月宣布加息后，包括馬來(lái)西亞在內(nèi)的新興市場(chǎng)貨幣都在貶值，美元對(duì)林吉特曾經(jīng)創(chuàng)下了1998年1月以來(lái)的最高水平，如果以港幣計(jì)算，林吉特在2016年已經(jīng)由4月時(shí)的高位每1林吉特對(duì)2港元，回落至12月底的每1林吉特對(duì)1.73港元的水平。
如果以一套200萬(wàn)港元的房產(chǎn)計(jì)算，扣除本身資本升值的部分，那么光是匯率損失，就讓這一房產(chǎn)貶值了13.5%，即便有6%的租金回報(bào)率，還是有7.5個(gè)百分點(diǎn)的虧損。
另一方面，在馬來(lái)西亞買房，如果前5年買賣需要繳納30%的房屋增值稅，意思是，如果買房時(shí)房?jī)r(jià)為100萬(wàn)，但賣出時(shí)房?jī)r(jià)達(dá)到500萬(wàn)，就需要繳納120萬(wàn)的房屋增值稅，稅率非常高。但如果5年后再買賣，只需要繳納5%的房屋增值稅。
此外，龍子康稱，由于缺乏對(duì)當(dāng)?shù)胤?、開(kāi)發(fā)商的了解，在海外置業(yè)的時(shí)候，還應(yīng)該擔(dān)心的是買到爛尾樓，如果開(kāi)發(fā)商過(guò)去沒(méi)有賣房的記錄，買房者就需要小心，很可能會(huì)出現(xiàn)爛尾的情況。
