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中國房地產(chǎn)投資市場在盤桓千億水平多年后，終于實現(xiàn)了里程碑式的飛躍。

世邦魏理仕最新發(fā)布的一份投資報告顯示，去年中國大宗物業(yè)投資總額達到1800億元，并有望在未來三年再次創(chuàng)下新高。到2020年中國房地產(chǎn)投資交易總額有望達到2600億元，這一規(guī)模較2016年將增長45%。

“中國商業(yè)地產(chǎn)存量物業(yè)的投資大幕已經(jīng)開啟，國內(nèi)機構(gòu)資本建倉、開發(fā)商增持投資性物業(yè)的大背景下，大宗物業(yè)交易將持續(xù)活躍。”

在世邦魏理仕大中華區(qū)投資及資本市場部董事總經(jīng)理李凌看來，中國在房地產(chǎn)金融、企業(yè)年金入市、資本賬戶開放等宏觀層面還存在制度性紅利，長期來看商業(yè)地產(chǎn)投資還將面臨許多突破性增長的空間。

大宗物業(yè)投資，指數(shù)量批量比較大的房產(chǎn)物業(yè)交易，涵蓋住宅、商業(yè)店鋪、寫字樓、停車位等。大宗物業(yè)投資的活躍度體現(xiàn)了一個市場房地產(chǎn)投資交易的成熟度。

“‘千億時代’的中國的大宗物業(yè)交易活躍才剛剛開始，對比全球房地產(chǎn)整體市場，目前中國主要城市的大宗交易投資活躍度還有待提升，現(xiàn)在來看，城市更新、存量改造都將是市場發(fā)展的重要發(fā)展方向?！?

商業(yè)地產(chǎn)大宗交易活躍度仍偏低

“中國商業(yè)地產(chǎn)的投資市場，潛力巨大?！笔腊钗豪硎酥袊鴧^(qū)研究部主管謝晨表示，中國房地產(chǎn)投資市場在盤桓千億水平多年后，在2016年實現(xiàn)大宗物業(yè)投資交易額達到1800億元的規(guī)模，雖然這一交易規(guī)模已相當(dāng)可觀，然而從全球市場整體水平來看，中國商業(yè)房地產(chǎn)的大宗交易活躍度仍然偏低。

作為全球第二大經(jīng)濟體，中國目前可投資商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模達到3.4萬億美元，僅次于美國，并有望在2020年進一步增長到4.2萬億美元。與此相比，中國2016年創(chuàng)造歷史的1800億元（按2016年年底匯率折合260億美元）大宗物業(yè)交易額尚不足1%，可見市場發(fā)展?jié)摿薮?，不過，目前中國的城市中只有京滬兩城的活躍度可以比肩國際一線城市，整體大宗交易市場的活躍度仍然偏低。

世邦魏理仕把年度大宗物業(yè)投資交易額與可投資商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模的比率定義為大宗物業(yè)交易活躍度，根據(jù)這個指標(biāo)，全球24個主要經(jīng)濟體市場大致分成高流動性、中等流動性、低流動性三個發(fā)展階段，而中國正處于從低流動性向中等流動性市場進化的轉(zhuǎn)折期，預(yù)到2020年，中國大宗物業(yè)投資交易總額預(yù)計將較2016年增長45%至2600億元，中國也將在2025年前后進入中等流動性商業(yè)地產(chǎn)投資市場行業(yè)。

“作為全球第二大可投資商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模的市場，中國商業(yè)地產(chǎn)大宗物業(yè)交易活躍度偏低的原因有很多，如存在巨大的商業(yè)地產(chǎn)散售市場；包括REITs等房地產(chǎn)證券化產(chǎn)品出臺的落后；各城市間商業(yè)地產(chǎn)投資市場的差異明顯；部分市場如北京業(yè)主自持比例過高影響了市場流動性等?！敝x晨表示。

京滬投資跨入國際門戶城市行列

如果從城市層面分析，京、滬兩地在近3年在大宗交易規(guī)模和活躍度方面均明顯領(lǐng)先于國內(nèi)其他城市。雖與世界級金融、商業(yè)中心如紐約、倫敦仍有較大差距，但已接近甚至趕超亞太區(qū)其他主要市場。2014年至2016年間上海的大宗物業(yè)投資額和活躍度均已超越香港和新加坡，而北京2016年的大宗物業(yè)交易活躍度也已接近高流動性市場的標(biāo)準(zhǔn)。

世邦魏理仕預(yù)計，上海、北京兩大門戶城市，2020年商業(yè)地產(chǎn)的大宗市場投資交易額將占總成交量的六成。廣州、深圳、成都、重慶、天津及武漢這六個高潛力市場，有望在新增市場交易中占到36%的份額。

在一線城市具有地段優(yōu)勢及密集人流量的辦公及商業(yè)項目，未來的升值潛力將在未來逐步顯現(xiàn)。去年國內(nèi)大宗房地產(chǎn)物業(yè)交易達到1800億元規(guī)模后，今年諸多房企開發(fā)的商業(yè)項目也受到市場的關(guān)注。

“今年住宅市場受到很多限制，但對于商業(yè)地產(chǎn)存量市場來說卻是發(fā)展機遇，現(xiàn)在資本收購、二次改造的商業(yè)項目非常多。”周以升表示。

謝晨也表示：“展望2020年，基礎(chǔ)建設(shè)、城鎮(zhèn)化、一帶一路、人口結(jié)構(gòu)改變及跨區(qū)域流動、消費升級都將成為影響商業(yè)地產(chǎn)投資的驅(qū)動力。未來10年到15年，中國更多城市的商業(yè)地產(chǎn)市場將跨入成熟期?！?