穩(wěn)盛投資：房地產(chǎn)基金管理核心在投資能力和資產(chǎn)管理
作為國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的房地產(chǎn)私募基金管理公司，穩(wěn)盛投資自2008年與瑞銀發(fā)起中國(guó)第一支標(biāo)準(zhǔn)化房地產(chǎn)美元基金后，迄今累計(jì)管理1支美元基金和20多支人民幣基金，截至2016年末累計(jì)投資及管理規(guī)模折合人民幣約301億元。
穩(wěn)盛投資管理有限公司總裁許亞峰
穩(wěn)盛投資2006年創(chuàng)立之初，或許只是想在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域做一些探索、在金地集團(tuán)內(nèi)部尋找一些項(xiàng)目的投資機(jī)會(huì)，時(shí)至今日成為面向所有開(kāi)發(fā)商及機(jī)構(gòu)投資者提供房地產(chǎn)基金服務(wù)的金融服務(wù)商，“十年磨一劍”的穩(wěn)盛投資有了更多屬于自己的沉淀與底氣。
近日，在一個(gè)炎熱的下午，鳳凰房產(chǎn)專訪了總部位于北京的穩(wěn)盛投資管理有限公司總裁許亞峰。就房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化、REITs在房地產(chǎn)投資中的角色、項(xiàng)目中的投資回報(bào)率等問(wèn)題進(jìn)行了深入探討。
房產(chǎn)金融是戰(zhàn)略重要部分
數(shù)字所折射出的商業(yè)內(nèi)涵，在鳳凰房產(chǎn)與穩(wěn)盛投資總裁許亞峰的交談中表達(dá)得更為明顯，“房產(chǎn)金融本身是（金地）集團(tuán)‘一體兩翼’戰(zhàn)略的重要組成部分，借助金地集團(tuán)的平臺(tái)優(yōu)勢(shì)，通過(guò)穩(wěn)盛投、融、管、退方面的成熟積累，為投資者創(chuàng)造更多的價(jià)值?！?
據(jù)了解，穩(wěn)盛投資目前在北京、上海、深圳及武漢均設(shè)有分支機(jī)構(gòu)，擁有50余名資深專業(yè)人士，憑借金地集團(tuán)的平臺(tái)優(yōu)勢(shì)，及穩(wěn)盛在募、投、管、退方面的成熟積累，穩(wěn)盛投資正在為投資者創(chuàng)造更大的價(jià)值，同時(shí)也在努力搭架一個(gè)中小開(kāi)發(fā)商與一線品牌開(kāi)發(fā)商多層次合作的資本平臺(tái)。
開(kāi)發(fā)商要做基金首先要保證獨(dú)立性
近年來(lái)，房企資源向一二線城市傾斜的趨勢(shì)愈發(fā)明顯，不少有實(shí)力的房企都在加速規(guī)模布局，持續(xù)擴(kuò)張土地儲(chǔ)備。在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，“中小開(kāi)發(fā)商的處境日益舉步維艱，流動(dòng)性收緊也讓他們獲得資金的難度越來(lái)越高?！痹S亞峰表示，基于這樣的市場(chǎng)格局，穩(wěn)盛投資也在發(fā)展代建+投資業(yè)務(wù)。
許亞峰指出，不管是在國(guó)際上還是在中國(guó)，開(kāi)發(fā)商要做基金首先要保證一個(gè)基金的獨(dú)立性，這是保障基金充分市場(chǎng)化運(yùn)作和維護(hù)投資者最大化利益的基礎(chǔ)?！霸诟瘓F(tuán)合作的項(xiàng)目上，我們與其他所有基金跟在集團(tuán)投資合作的過(guò)程中是完全公平的競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)，比如集團(tuán)項(xiàng)目籌備之初會(huì)有一個(gè)專門的部門負(fù)責(zé)對(duì)外做基金尋找，我們和其他基金一樣是在同樣的談判條件下，也是作為談判的一方公平競(jìng)標(biāo)。
從機(jī)制上，比如我們和瑞銀的合作，瑞銀和我們是50和50的股權(quán)，包括投委會(huì)要全票一致通過(guò)，只要瑞銀有一票不通過(guò)，我們這個(gè)投資可能無(wú)法進(jìn)行。所以我們也是從基金的角度去篩選出符合投資人要求的項(xiàng)目。另外，就董事會(huì)給我們下達(dá)的經(jīng)營(yíng)指標(biāo)來(lái)說(shuō)，沒(méi)有任何一項(xiàng)指標(biāo)要求我們必須為集團(tuán)項(xiàng)目做融資，而且我們也在非常積極地在市場(chǎng)上拓展各種類型適合投資的房地產(chǎn)項(xiàng)目?！?
“我想作為穩(wěn)盛投資來(lái)說(shuō)，我們是搭接在房地產(chǎn)行業(yè)和金融行業(yè)中間的一個(gè)房地產(chǎn)金融的提供商，希望這個(gè)行業(yè)健康發(fā)展，同時(shí)我們會(huì)為這個(gè)行業(yè)提供一個(gè)更加完善和更加高效優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。”許亞峰表示。
搭接房地產(chǎn)行業(yè)和金融行業(yè)的金融提供商
在被問(wèn)及開(kāi)發(fā)商背景做房地產(chǎn)基金阻礙在“牌照”時(shí)，許亞峰認(rèn)為，在現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)的金融市場(chǎng)上，有牌照的金融機(jī)構(gòu)的確具有很多先天優(yōu)勢(shì)。但起源于國(guó)外成熟市場(chǎng)的基金，實(shí)質(zhì)上是一種委托代理關(guān)系，即投資人出于對(duì)基金管理人專業(yè)能力的信任而將資金托付于基金管理人，從而實(shí)現(xiàn)資金的保值增值。那么穩(wěn)盛作為地產(chǎn)商出身的基金，房地產(chǎn)方面的專業(yè)能力已在市場(chǎng)上廣受認(rèn)可。這其實(shí)更應(yīng)該是房地產(chǎn)基金生存和發(fā)展的命脈所在。
“我想作為穩(wěn)盛投資來(lái)說(shuō)，我們是搭接在房地產(chǎn)行業(yè)和金融行業(yè)中間的一個(gè)房地產(chǎn)金融的提供商，希望這個(gè)行業(yè)健康發(fā)展，同時(shí)我們會(huì)為這個(gè)行業(yè)提供更加完善和更加高效優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。”許亞峰說(shuō)。
房地產(chǎn)基金管理核心在投資能力和資產(chǎn)管理
在被問(wèn)及越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商成立房地產(chǎn)基金，怎么看待開(kāi)發(fā)商與基金結(jié)合的優(yōu)勢(shì)這一問(wèn)題時(shí)，許亞峰表示，房地產(chǎn)基金管理的核心在于投資能力和資產(chǎn)管理能力，全國(guó)化運(yùn)作模式，使得主流房地產(chǎn)企業(yè)在投資項(xiàng)目選擇和管理運(yùn)營(yíng)上有一套成熟的體系。依托股東運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)起的基金會(huì)在投資、資產(chǎn)管理、風(fēng)控和收益等方面比其他類型基金更加有效。
當(dāng)鳳凰房產(chǎn)提及房地產(chǎn)基金是房地產(chǎn)企業(yè)救命稻草還是新發(fā)展模式？這一問(wèn)題時(shí)，許總認(rèn)為，長(zhǎng)期看，一些開(kāi)發(fā)企業(yè)可能會(huì)選擇逐漸發(fā)揮自己的投資和管理優(yōu)勢(shì)，走上基金模式。在國(guó)外，一些開(kāi)發(fā)商成功地進(jìn)行了這種轉(zhuǎn)型，中國(guó)市場(chǎng)看比較熟悉的如新加坡凱德、美國(guó)的鐵獅門和漢斯就是這類代表。
這種模式的基本特點(diǎn)是把自己的股本和投資者的股本放在一起組成基金，開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型做基金管理人，從基金管理、開(kāi)發(fā)到資產(chǎn)管理全程為投資者服務(wù)。在這種模式下，作為基金管理人不會(huì)講哪些項(xiàng)目是自己的，哪些項(xiàng)目是別人的，因?yàn)樗呀?jīng)演變?yōu)橐粋€(gè)管理人，把自己和別人的資金放在一起管理。當(dāng)然，這對(duì)管理人的融資能力、投資能力和資產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)能力提出更高要求，所以只有那些管理規(guī)范、業(yè)績(jī)良好，得到投資者青睞的公司會(huì)發(fā)展起來(lái)。
許總表示，2017年，穩(wěn)盛投資將充分發(fā)揮鏈接金地集團(tuán)平臺(tái)、機(jī)構(gòu)投資者及中小開(kāi)發(fā)商的“航母艦隊(duì)”資本紐帶作用；與機(jī)構(gòu)投資者緊密合作，在金融創(chuàng)新與資產(chǎn)收購(gòu)、基金募集領(lǐng)域相互配合；與中小開(kāi)發(fā)商聯(lián)合開(kāi)發(fā)，提高資金配置效率，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，協(xié)同共贏。
關(guān)于回報(bào)率
雖然沒(méi)有正面回應(yīng)“回報(bào)率”問(wèn)題，但是許亞峰的表述對(duì)穩(wěn)盛投資的股權(quán)基金收益非常有信心，表示正在啟動(dòng)新一期股權(quán)基金的募集。
提到穩(wěn)盛未來(lái)的業(yè)務(wù)方向，許亞峰認(rèn)為，公司將在穩(wěn)步推進(jìn)住宅投資業(yè)務(wù)的同時(shí)，加大對(duì)創(chuàng)新業(yè)務(wù)的研發(fā)及投資力度，比如城市更新、資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)等。在某些創(chuàng)新業(yè)務(wù)領(lǐng)域，穩(wěn)盛已取得顯著進(jìn)展，并將很快呈現(xiàn)在資本市場(chǎng)上。
據(jù)了解，就在今年5月，穩(wěn)盛投資與嘉實(shí)資本合作，順利取得“嘉實(shí)金地八號(hào)橋資產(chǎn)支持證券”獲得上交所核發(fā)的無(wú)異議函。這是國(guó)內(nèi)ABS歷史上首單文化創(chuàng)意園區(qū)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。該項(xiàng)目由穩(wěn)盛投資擔(dān)任交易顧問(wèn)，嘉實(shí)資本擔(dān)任計(jì)劃管理人，目前已進(jìn)入發(fā)行階段。據(jù)悉，在項(xiàng)目改造及運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，多位黨和國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人到訪過(guò)八號(hào)橋項(xiàng)目。國(guó)務(wù)院辦公廳、上海市人民政府、盧灣區(qū)人民政府分別在不同程度上對(duì)工業(yè)廠房改建文創(chuàng)園區(qū)做出了政策支持。
穩(wěn)盛投資簡(jiǎn)介
穩(wěn)盛投資是上市房企金地集團(tuán)（600383.SH）旗下全資子公司，是金地集團(tuán)一體兩翼戰(zhàn)略的重要組成部分，是專注于房地產(chǎn)市場(chǎng)投資的私募基金管理公司。
穩(wěn)盛以先驅(qū)者的精神，從2006年開(kāi)始房地產(chǎn)金融領(lǐng)域探索以來(lái)，借助金地集團(tuán)29年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，已成為中國(guó)房地產(chǎn)基金的先導(dǎo)企業(yè)。
