炒房的錢都去哪兒了 家庭度假需求帶火低總價(jià)旅游地產(chǎn)
放在幾年前，手里有閑錢的人們不知投資方向時(shí)，大多會(huì)毫不猶豫地買套房，持有幾年后賣掉或者長(zhǎng)期持有。這些人成為資產(chǎn)增值最快的一類人群：炒房人，或者叫投資客。炒房，是把雙刃劍，既催生了一大批富豪，也坑了一大批投機(jī)者，尤其使用了高信貸杠桿的投資客，眼下就面臨著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。隨著各項(xiàng)限購(gòu)限貸政策的深化，投資客逐漸離場(chǎng)，他們?nèi)チ四睦?？那些手里仍有閑錢的人們，錢將投向哪里？
全國(guó)各大旅游度假地產(chǎn)的熱銷似乎說(shuō)明了問(wèn)題。
在北京乃至全國(guó)重點(diǎn)一二線城市樓市調(diào)控從嚴(yán)從緊的政策背景下，7月份北京二手住宅市場(chǎng)繼續(xù)降溫，網(wǎng)簽量再度下挫，交易均價(jià)也進(jìn)一步下跌。一線城市樓市在夏季入冬，而旅游地產(chǎn)卻延續(xù)著今年一直以來(lái)的火熱。買一套度假房，正在成為一種“剛需”。無(wú)論是北京周邊的崇禮、北戴河，還是威海、海南、云南等傳統(tǒng)旅游地產(chǎn)集中的區(qū)域，都迎來(lái)了新一輪的銷售周期。不為“炒”，只為“住”與“保值”，是近期旅游地產(chǎn)購(gòu)房者的普遍心態(tài)，在一些低總價(jià)的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，親友組團(tuán)購(gòu)買也漸成趨勢(shì)，為家庭尋找一種新的生活方式，成為置業(yè)旅游地產(chǎn)的主要目的。
業(yè)內(nèi)人士同時(shí)提醒，無(wú)論是投資還是自住，購(gòu)買旅游地產(chǎn)，都不能忽略對(duì)樓盤各項(xiàng)品質(zhì)的考察與衡量，不能因價(jià)低而盲目購(gòu)買。
投資生活方式漸成剛需
林先生最近拿著本來(lái)計(jì)劃在北京投資購(gòu)房的錢，成為秦皇島北戴河名盤阿那亞的業(yè)主。對(duì)于購(gòu)房目的地從北京轉(zhuǎn)到了北戴河原因，林先生的解釋是為了增加一種新的生活方式。
據(jù)了解，阿那亞是一個(gè)全資源濱海旅游度假綜合體，占據(jù)了北戴河黃金海岸的一線海灘，項(xiàng)目的配套包括國(guó)際高爾夫體育公園、愛馬士馬會(huì)、會(huì)員海岸沙灘等。2015年，阿那亞因項(xiàng)目上設(shè)置的“最孤獨(dú)的圖書館”而聞名，圖書館在網(wǎng)絡(luò)走紅后，很多人因這個(gè)圖書館而來(lái)到阿那亞。阿那亞營(yíng)造的新的度假生活方式也被越來(lái)越多的人所了解。
在對(duì)阿那亞的眾多業(yè)主采訪中，阿那亞帶來(lái)的生活方式改變和另一種社區(qū)氛圍是他們陸續(xù)加入的主要原因之一。而很多近期旅游度假地產(chǎn)的新增購(gòu)房人，雖然沒(méi)有投向這樣的度假名盤，但購(gòu)房的原因卻如出一轍，就是為了給自己和家人創(chuàng)造另一種生活方式。
林先生告訴《廣廈時(shí)代》，他周圍近期有好幾個(gè)同事購(gòu)房目標(biāo)都從北京的項(xiàng)目轉(zhuǎn)移到了旅游度假地產(chǎn)。不能回避的首要原因是在北京無(wú)法購(gòu)房投資。他透露，這些同事普遍具備的特點(diǎn)是能夠拿出一二百萬(wàn)元的資金，原來(lái)在北京或北京周邊投資是足以實(shí)現(xiàn)的?？梢赃x擇首付投資一套北京的“商 住房”，或者在北京周邊投資一套住宅。今年以來(lái)的限購(gòu)調(diào)整升級(jí)幾乎消滅了這種可能性，他們又不想讓這些資金沉睡在銀行里，最后選擇投向了旅游地產(chǎn)。一方面認(rèn)為可以至少實(shí)現(xiàn)保值，另一方面還可以提升自己的生活品質(zhì)。北戴河、海南等擁有優(yōu)質(zhì)旅游生態(tài)資源的區(qū)域成為他們的主要選擇。
另外，近幾年因冬奧而名氣越來(lái)越大的崇禮也成為這一輪旅游地產(chǎn)置業(yè)的主要目標(biāo)區(qū)域，冬季躲霾、滑雪，夏季避暑，崇禮得天獨(dú)厚的自然條件加上冬奧會(huì)帶來(lái)的配套建設(shè)吸引了不少購(gòu)房人。近期，崇禮某項(xiàng)目首次開盤，甚至采取了搖號(hào)選房的方式，很多購(gòu)房人都是組團(tuán)前來(lái)購(gòu)買。春夏牧野山林、秋冬馳騁雪原，項(xiàng)目營(yíng)造的生活方式成為打動(dòng)購(gòu)房者的利器。
一位旅游地產(chǎn)的銷售代理公司營(yíng)銷負(fù)責(zé)人介紹，他們最近在培訓(xùn)銷售時(shí)，也在要求銷售要了解客戶的需求，重點(diǎn)突出項(xiàng)目生活方式的營(yíng)造、自然資源的優(yōu)越，以及未來(lái)配套的規(guī)劃，而不是以往一直在向客戶傳達(dá)價(jià)格處在洼地、未來(lái)會(huì)如何如何增值等。
亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅指出，近幾年旅游地產(chǎn)一直維持比較高的熱度，購(gòu)房人也趨于成熟，對(duì)于自己購(gòu)買旅游地產(chǎn)的需求越來(lái)越明確。比如追求養(yǎng)老、追求養(yǎng)生等需求，可能會(huì)選擇海南、云南這種氣候條件相對(duì)較好、空氣環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)越的區(qū)域；出于自身旅游度假，日常不用出租，這類自住兼具投資需求的可能就比較傾向于選擇與北京相距較近的區(qū)域，比如崇禮、北戴河、葫蘆島等區(qū)域。
親友組團(tuán)購(gòu)買旅游地產(chǎn)
度假需求的擴(kuò)散升級(jí)也讓親戚、朋友組團(tuán)購(gòu)買旅游地產(chǎn)的現(xiàn)象越來(lái)越常見。一個(gè)人的購(gòu)房決定往往可以帶動(dòng)身邊的一群人。
梁小姐的母親最近在山東乳山購(gòu)買了一套復(fù)式小戶型的現(xiàn)房，這套房子的購(gòu)買決定始于梁小姐父母到乳山的探親之旅。她的舅舅、舅媽退休后的每個(gè)夏天都會(huì)到乳山居住，她的父母前段時(shí)間去乳山探望他們的時(shí)候，在同一小區(qū)中發(fā)現(xiàn)了這套房子，當(dāng)即決定付款購(gòu)買?；氐奖本┖螅拇笠搪犝f(shuō)了這個(gè)消息，也產(chǎn)生了一同購(gòu)買的想法，相約下次購(gòu)買家電家具時(shí)，陪同一起去看房。
像這樣的親友組團(tuán)購(gòu)買旅游地產(chǎn)并不是個(gè)案，小王的姑姑、叔叔和父親就相繼在葫蘆島綏中的山海同灣購(gòu)房，中間相隔的時(shí)間都不超過(guò)一個(gè)月，三家還相約今年十一黃金周期間一起去收房，同時(shí)準(zhǔn)備組織全家一起到那里聚會(huì)。小王告訴《廣廈時(shí)代》，他的姑姑最先在山海同灣購(gòu)房，她購(gòu)買的是前期的樓座，買了之后很快就收房了，收房時(shí)他叔叔和父親陪同一起去的現(xiàn)場(chǎng)，最初的目的就是為了幫忙，但看了以后都很喜歡，就在同一棟樓購(gòu)買了兩套。
除了家庭組團(tuán)置業(yè)旅游地產(chǎn)外，朋友相約共同置業(yè)的比例也不在少數(shù)。相熟的鄰居、同事，由于類似家庭結(jié)構(gòu)的朋友，在某一位的帶領(lǐng)組織下，在旅游度假盤里形成新的小圈子。在活躍度較高的微信媽媽群里，團(tuán)購(gòu)已經(jīng)從各種母嬰生活用品升級(jí)至旅游度假產(chǎn)品，甚至旅游目的地的房子。
親友組團(tuán)置業(yè)的目標(biāo)樓盤一般總價(jià)較低，普通中產(chǎn)階級(jí)都可以承受，同時(shí)社區(qū)具有較好的氛圍，方便親友在新小區(qū)建立新的親密關(guān)系，配套設(shè)施齊全，尤其是針對(duì)老人、孩子的配套，讓全家都可以在社區(qū)內(nèi)生活便捷舒適，同時(shí)有新的樂(lè)趣。
旅游地產(chǎn)最為集中的海南購(gòu)房數(shù)據(jù)也證實(shí)了這一現(xiàn)象。根據(jù)鏈家旅居《新家在海南》的報(bào)告顯示，在海南的購(gòu)房人群中，在海南有親友的占七成之多，這其中31%的購(gòu)房者在海南有3-5位親友。相比之下，無(wú)親友的比例僅占29.7%。而海南購(gòu)房人群老帶新的比例在不斷擴(kuò)大，家庭組團(tuán)置業(yè)已經(jīng)成為主要驅(qū)動(dòng)力。親友團(tuán)口碑相傳，選擇相同或相近小區(qū)的概率極高，而海南也從一個(gè)旅游景點(diǎn)逐步演化為居家氛圍濃重的親友小區(qū)。
買房人的需求自然會(huì)影響到開發(fā)商在產(chǎn)品上針對(duì)性的變化。比如藍(lán)城桃李春風(fēng)系產(chǎn)品，完全是按照圈層來(lái)設(shè)計(jì)院落的。一個(gè)大院，里面套著4至6套的小院，大院里住4到6戶的人家。在將鄰里關(guān)系看得比利潤(rùn)都重的藍(lán)城眼里，休閑度假型的社區(qū)一定是一群志同道合的朋友一起生活的地方，而不是入住率只有兩三成的鋼筋水泥社區(qū)。同樣觀念的社區(qū)在云南大理也有體現(xiàn)，一個(gè)4套房共用一個(gè)院落的產(chǎn)品，如果4戶人家不熟悉，用起來(lái)是很不方便的，但開發(fā)商稱：4套房只有一個(gè)產(chǎn)權(quán)證，可以寫4個(gè)產(chǎn)權(quán)人，目的就是為了讓親朋組團(tuán)購(gòu)買……
為度假購(gòu)買依然要關(guān)注品質(zhì)
與以往不同，這一輪旅游地產(chǎn)的購(gòu)房者中的很多人，對(duì)于樓盤未來(lái)的價(jià)格走勢(shì)并不太關(guān)注。上述梁小姐的母親選擇購(gòu)房，低價(jià)是她選擇購(gòu)買的主要理由之一。單層面積44平方米的復(fù)式戶型，總價(jià)13萬(wàn)元。梁小姐笑稱，她在北京替母親給開發(fā)商賬戶匯款時(shí)，銀行工作人員確認(rèn)信息時(shí)，得知她是付的房子全款都覺得很驚訝，也表現(xiàn)出了興趣。
這個(gè)價(jià)格相比幾年前的乳山跌了不少，梁小姐也向母親轉(zhuǎn)達(dá)了她在網(wǎng)上查到的乳山一些負(fù)面新聞，但她的母親對(duì)于這些并不在乎，她既不擔(dān)心乳山房?jī)r(jià)會(huì)再次出現(xiàn)滑坡，也不對(duì)乳山未來(lái)房?jī)r(jià)上漲抱以希望，她在乎的只是她花了自己認(rèn)為值得的價(jià)格，買到了自己想要的生活方式。
相對(duì)于北京房?jī)r(jià)的“白菜價(jià)”度假房，對(duì)購(gòu)房者的吸引力顯然不小，配合當(dāng)?shù)氐淖匀伙L(fēng)光，沖動(dòng)購(gòu)房顯得理所當(dāng)然。但業(yè)內(nèi)人士也提醒，無(wú)論出于什么目的購(gòu)買，購(gòu)買旅游度假地產(chǎn)，依然要以理性為先。
郭毅提醒，無(wú)論在什么樣的市場(chǎng)環(huán)境下，旅游地產(chǎn)的價(jià)格和價(jià)值都是對(duì)等的。價(jià)格相對(duì)比較低的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，其自身無(wú)論是地段條件還是旅游資源，或者產(chǎn)品的品質(zhì)都會(huì)相對(duì)有所遜色。雖然看起來(lái)初期的購(gòu)房成本相對(duì)來(lái)說(shuō)比較低，但是實(shí)際上它未來(lái)的增值空間也受到比較大的局限。購(gòu)買旅游地產(chǎn)還是應(yīng)該綜合客觀評(píng)價(jià)其各個(gè)維度的指標(biāo)，以及對(duì)于價(jià)值的支撐，而不是單純地從價(jià)格一個(gè)層面上去衡量。
即使是不考慮升值空間，也還是要考慮它的宜居度和旅游資源配比的豐富度，以及它周邊各種生活配套、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的成熟度。只是以自用為目的，交通配套、項(xiàng)目和旅游資源的關(guān)聯(lián)性等出現(xiàn)的問(wèn)題也會(huì)嚴(yán)重影響未來(lái)的度假生活。
另有業(yè)內(nèi)人士也指出，不為“炒”，而為“住”購(gòu)買旅游地產(chǎn)，更應(yīng)關(guān)注其對(duì)“住”這一需求的滿足程度，畢竟為了“炒”，只要轉(zhuǎn)手可以獲利，其他居住屬性對(duì)于購(gòu)房人利益影響并不大，而為了“住”，本身就是為了去改變生活方式，提高生活品質(zhì)的，如果樓盤存在種種問(wèn)題，規(guī)劃中的度假生活也無(wú)法實(shí)現(xiàn)。
買便宜度假房要“防雷”
面對(duì)熱起來(lái)的旅游度假地產(chǎn)，有人認(rèn)為其可以與一線城市不同，走出獨(dú)立的行情，與一線市場(chǎng)樓市形成此消彼長(zhǎng)的關(guān)系。而郭毅認(rèn)為，旅游地產(chǎn)的熱度走高更多的還是和貨幣環(huán)境及人群結(jié)構(gòu)有關(guān)，中產(chǎn)階級(jí)及未來(lái)的財(cái)富階層，會(huì)更考慮長(zhǎng)遠(yuǎn)的健康、度假等需求，同時(shí)購(gòu)買旅游地產(chǎn)做整體的資產(chǎn)配置，對(duì)資產(chǎn)做均衡化的調(diào)整，但這并不能說(shuō)與一線城市形成此消彼長(zhǎng)的關(guān)系。
如果整體的樓市冷下來(lái)，不會(huì)出現(xiàn)旅游地產(chǎn)一枝獨(dú)秀的狀態(tài)，肯定會(huì)出現(xiàn)降溫。但相較一線城市，這個(gè)時(shí)間可能有錯(cuò)位。如果大家都在預(yù)期未來(lái)不動(dòng)產(chǎn)會(huì)貶值的市場(chǎng)氛圍下，旅游地產(chǎn)熱銷也不太現(xiàn)實(shí)。
雖然旅游地產(chǎn)很難在市場(chǎng)中獨(dú)善其身，但現(xiàn)在確實(shí)有很多購(gòu)房需求流向旅游地產(chǎn)。郭毅表示，無(wú)論市場(chǎng)如何，購(gòu)買旅游地產(chǎn)時(shí)仍有很多情況需要注意。首先不要只被案場(chǎng)銷售的說(shuō)辭所打動(dòng)，而要更加理性地去看待項(xiàng)目本身的地段條件、未來(lái)配套的兌現(xiàn)可能，以及自然條件的稀缺度。其次，要考慮從自身常住地到旅游地產(chǎn)之間的交通、距離、時(shí)間等。最后，購(gòu)房人要考慮自己對(duì)旅游地產(chǎn)使用率的要求，要綜合評(píng)判旅游地產(chǎn)的價(jià)值空間與對(duì)家庭生活的改善程度，不要盲目地被低價(jià)吸引。
另外，一些在過(guò)往樓市環(huán)境下，很難有市場(chǎng)的房源近期也活躍了起來(lái)。像乳山、東戴河等存量巨大的區(qū)域，常見所謂“頂債房”的出沒(méi)，這樣的房源往往低于市場(chǎng)正規(guī)新房?jī)r(jià)格，以低價(jià)吸引購(gòu)房人。郭毅提醒，這種抵債房一般不能貸款，必須要一次性付款，存在一些產(chǎn)權(quán)交割的風(fēng)險(xiǎn)。如果房子的產(chǎn)權(quán)已經(jīng)交割給了開發(fā)商的欠款方，那么購(gòu)房者購(gòu)買這種產(chǎn)品其實(shí)就意味著購(gòu)買的是個(gè)二手房，面臨的稅費(fèi)會(huì)高一些。
對(duì)于一些中介推銷的旅游地產(chǎn)二手房，郭毅也表示，由于旅游地產(chǎn)開發(fā)體量大，一般新房都沒(méi)有銷售完成，目前還沒(méi)有形成成熟的二手市場(chǎng)。但如果真的要購(gòu)買二手度假地產(chǎn)時(shí)，要特別關(guān)注房齡及設(shè)備的狀況，特別是一些濱海的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，可能存在海水、潮氣的侵蝕，對(duì)于房屋的裝修、家具家電都會(huì)有較大的影響。一些項(xiàng)目可能入住三至五年就很難保持一個(gè)好的狀態(tài)了，所以購(gòu)買二手濱海旅游地產(chǎn)還是要慎重選擇，實(shí)地認(rèn)真查看后再?zèng)Q定是否購(gòu)買。
一位從事旅游地產(chǎn)代理的中介也透露，目前旅游地產(chǎn)的二手房基本還都處于有價(jià)無(wú)市的狀態(tài)，除非是業(yè)主有大幅的降價(jià)，購(gòu)房人很少有選擇二手旅游地產(chǎn)房源的。這也從另一個(gè)方向證明，目前想靠旅游地產(chǎn)投資升值依然是十分困難。
而在一些銷售火熱的區(qū)域，也開始出現(xiàn)銷售把持房源，收取好處費(fèi)的情況，購(gòu)房人想購(gòu)買到中意的房子，只能采取房款加銷售好處費(fèi)的方式。郭毅表示，這種情況的杜絕主要依托于地方政府的嚴(yán)格管理。如果是在監(jiān)管比較薄弱的地區(qū)，這樣的現(xiàn)象很難規(guī)避。購(gòu)房人也很難找到好的解決辦法，只能是慎重再慎重，核實(shí)好銷售人員的身份，避免把房款直接交給銷售。
