9·30一周年：150余次樓市調(diào)控政策 你感受到變化了嗎
9月30日，是北京共有產(chǎn)權(quán)住房新政實施首日，也迎來首個共有產(chǎn)權(quán)住房項目的搖號，該節(jié)點意義不凡，被視為樓市轉(zhuǎn)向的重要信號。
一年前的9月30日，同樣不平凡，一則北京樓市調(diào)控信息給當時火熱的市場澆下一盆涼水，并掀起新一輪全國調(diào)控熱潮。
一年間，超百城發(fā)布150余次樓市政策，從限購、限貸、限價到限售、限商再到租售同權(quán)、購租并舉樓市調(diào)控已從對量的管控轉(zhuǎn)向打擊投機行為，促使住房向居住屬性回歸。
顯效
房地產(chǎn)市場持續(xù)降溫
2016年9月30日，北京率先出臺房地產(chǎn)收緊政策，給當時火熱的市場澆下一盆涼水。該政策規(guī)定，購買首套普通自住房的首付款比例要不低于35%，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買二套房的，無論有無貸款記錄，首付款比例不低于50%。二套房為非普通自住房的，首付款比例不低于70%。
新一輪圍繞首付款比例、貸款利率不斷提升的樓市調(diào)控大幕開啟。此后，上海、廣州、深圳等一線城市及部分房價上漲過快的共計20多個城市密集出臺針對房地產(chǎn)市場的限購限貸政策。迄今為止的一年間，全國有超過100個縣級以上城市發(fā)布了150余次與房地產(chǎn)調(diào)控相關(guān)的措施。
業(yè)內(nèi)人士指出，本次調(diào)控與以往歷次調(diào)控相比，涉及面廣，基本上涉及房地產(chǎn)開發(fā)的所有環(huán)節(jié)，包括土地供應、房屋銷售，以及開發(fā)企業(yè)融資端與購房人購房端的金融調(diào)控等，且力度遠超以往調(diào)控。
在各地調(diào)控措施不斷升級的作用下，燥熱的房地產(chǎn)市場明顯降溫，逐步回歸穩(wěn)定。今年8月，15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格環(huán)比下降或持平，同比漲幅全部回落。
生變
房地產(chǎn)租賃時代開啟
2016年年底，中央首提要準確把握住房的居住屬性，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點，以建立購租并舉的住房制度，讓房地產(chǎn)政策悄然發(fā)生變化。
今年5月，住建部就《住房租賃和銷售管理條例》向社會公開征求意見。7月，住建部等九部門發(fā)布了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，選取廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市作為首批開展住房租賃試點的單位。再度明確購租并舉，租售同權(quán)。
隨后，國土部、住建部聯(lián)合發(fā)布《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，確定北京、上海、南京、杭州等13個城市進行集體建設用地建設租賃住房試點，正式開啟我國租房時代。
以北京、上海為代表，租賃用地大幅推出，且擠占一部分商品房指標。北京新五年的用地規(guī)劃，首次單列租賃住房用地：五年全市住房建設計劃安排150萬套，其中租賃住房50萬套，租賃住房計劃供地1300公頃，占比21.7%。上海新五年的供地計劃，商品房用地2000公頃，租賃用地也達1700公頃。
有序
調(diào)控思路短期轉(zhuǎn)向長期
據(jù)不完全統(tǒng)計，目前全國已有44個城市發(fā)布“限售”政策。事實上，當前不僅“限售”政策的覆蓋范圍在逐漸加大，全國多個城市的房地產(chǎn)按揭利率也在不斷提高。
作為本輪樓市調(diào)控中的主力軍，北京市的房貸利率更是經(jīng)歷了六次重要調(diào)整，調(diào)整后首套房貸利率較基準利率上浮5%-10%成為主流，部分銀行甚至將首套房貸利率上調(diào)到基準利率20%的水平。
此輪調(diào)控中，房地產(chǎn)政策不再僅僅局限于此前頻繁使用的限購、限貸，而是通過去杠桿、限售、共有產(chǎn)權(quán)等多重方式，形成房價閉環(huán)，壓縮房地產(chǎn)牟利空間，促使住房真正回歸居住屬性。
9月30日正式實施的《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》，明確了購房所占份額，退出方式以及價格。除了購買資格的確定外，與以往的保障性住房不同的是，共有產(chǎn)權(quán)住房將參照項目銷售均價占同地段、同品質(zhì)普通商品住房價格的比例確定。
在交易方面，上述辦法規(guī)定，共有產(chǎn)權(quán)住房購房人取得不動產(chǎn)權(quán)證滿5年的，可按市場價格轉(zhuǎn)讓所購房屋產(chǎn)權(quán)份額。同等價格條件下，代持機構(gòu)可優(yōu)先購買。若購房人轉(zhuǎn)讓價格明顯低于評估價格的，代持機構(gòu)應當按購房人提出的轉(zhuǎn)讓價格予以回購。也可按相應比例轉(zhuǎn)讓至其他符合共有產(chǎn)權(quán)住房購買條件的家庭，所占房屋產(chǎn)權(quán)份額比例不變。
此外，購房人通過購買、繼承、受贈等方式取得其他住房的，其共有產(chǎn)權(quán)住房產(chǎn)權(quán)份額由代持機構(gòu)回購。這意味著，只要名下有新添住房，共有產(chǎn)權(quán)住房需由代持機構(gòu)回購。
業(yè)內(nèi)人士表示，按照市場化原則確定購房人產(chǎn)權(quán)份額的方式，將住房保障以保障居住的政策目的落到了實處，使保障對象有房可住。同時，可以保證保障對象分享基于房價上漲帶來的收益，但又有效避免了保障對象謀取不合理利益，大大壓縮了謀利空間。
除了北京，雄安新區(qū)的住房制度也旨在大幅度壓縮溢價空間，滿足各種不同消費群體的需求，不留炒作空間。
從房地產(chǎn)行業(yè)本身來看，長效機制已在路上，包括住房登記信息、土地登記信息全國聯(lián)網(wǎng)，建立完善的、市場化的住房租賃制度，建立分類調(diào)控的土地供應機制及土地供應結(jié)構(gòu)，以及正在立法中的房地產(chǎn)稅制度。我國房地產(chǎn)調(diào)控思路已從此前的短期走向長期。
