注意當前房地產五個脆弱性
房地產長效機制建設正在加快，房地產市場的脆弱性也要格外關注。國務院參事、原住建部副部長仇保興在日前舉行的中國人民大學城市與房地產高端論壇上表示，海南房地產的教訓不能忘，現(xiàn)在需要給房地產市場建立一個反脆弱的長效機制。
90年代海南房地產市場的五個特征
一座總人數不過655.8萬的海島上竟然出現(xiàn)了兩萬多家房地產公司，平均每300個人一家房地產公司，這是上世紀90年代海南房地產頂峰時的情景。而在房地產潰盤之后，原本GDP增速連續(xù)三年都是名列全國第一的海南，變成了連續(xù)三年名列全國倒數。
“海南房地產的教訓不能忘?！背鸨Ｅd說。
仇保興表示，海南房地產市場在潰盤前后共有五個特征，第一個特征就是市場一旦出現(xiàn)降溫，最直觀的表現(xiàn)就是GDP快速放緩。
“第二特征就是爛尾處置時間長，海南處理爛尾樓前后用了差不多20年的時間，直到2005年才算基本清理完?！背鸨Ｅd說。
仇保興總結的海南房地產市場的第三個特征是，差不多海南當地80%的企業(yè)都參與到了房地產淘金大潮當中。
第四個特征是全民炒房，第五個特征是房屋空置率達到了70%以上。
“海南房價頂峰時達到了7500元，到了1993年就跌了47%，1994年又跌了13%，1995年再跌去了10%，銀行壞債突增60%，最好的資產一個晚上就變成最壞的資產，海南發(fā)展銀行也成為了第一家破產的大型銀行?！背鸨Ｅd表示，這幾個特征要特別注意，這對于當前的房地產市場仍具有參照價值。
當前房地產的五個脆弱性
房地產與金融的緊密聯(lián)系正在成為房地產脆弱性的一個重要特征，仇保興也將房地產的脆弱性總結為五點。
通過對人均住房面積和資產的國際比較，仇保興發(fā)現(xiàn)房地產市場的脆弱性首先就是老百姓的資產過多于集中在房地產市場。目前，美國居民人均資產投入在房地產領域的占比為27.9%，但中國居民資產中房地產資產的占比高達74.7%，差不多高出了三倍。
第二個脆弱性就是中國居民對房地產的需求已經接近日本、法國這兩個跟中國人口密度相似的國家，根據測算，日本、法國城市化峰值后人均居住面積為35—40平方米，而中國目前的人居居住面積已經達到這個水平，不僅如此，中國房地產市場的分化也在加劇，一線城市房價上漲，但是三四線城市頻頻出現(xiàn)鬼城。
“城市金融資產分布與人口怎增長也在兩極分化。”仇保興說。
普查數據發(fā)現(xiàn)，中國有2.5億流動人口，只有8600萬人是跨省流動，8600萬人又有半數以上集中在十個大城市，也就是說全國600多個城市，只有少數的十幾個城市有持續(xù)吸納跨省部分人口的能力，其他城市都存在人口流出的問題，這也就造成了近幾年來，只有少數市場房地產暴漲，但是絕大多數房地產市場回落。
更重要的是，這十幾個城市金融資產已經占到了全國金融資產的一半以上，北京就占了全國金融資產的9.2%，上海8%左右。
房地產的第三個脆弱性就是對房地產的投資依賴，第四個脆弱性則是地方政府依靠房地產提振經濟的習慣思維。
“基層政府對房地產市場調控的節(jié)奏性掌握不好，實時的反饋能力非常薄弱，沒有充分預估到房地產投資者的反向調節(jié)沖動。”仇保興說。
第五個脆弱性就是房地產與金融衍生品的關聯(lián)盤根錯節(jié)。
“金融衍生品的特點是，第一任何金融衍生產品都是主動回避監(jiān)管，它實際的創(chuàng)新點就是如何回避現(xiàn)有的監(jiān)管體系；第二是極大地放大了杠桿率，這增加了金融的不穩(wěn)定性?！背鸨Ｅd說。
建立反脆弱長效機制
“房地產需要建立反脆弱的長效機制?！背鸨Ｅd說。
仇保興建議，第一住房的供給形式要多樣化，第二調控工具也要多樣化，把低收入者的住房供給渠道要多元化，同時又豐富調控主體的工具和手段，地方政府要根據根據不同情況實施房地產政策，發(fā)揮各層級主體的能動性與適應性，變集中調控為分散調控，變行政手段調控為經濟手段調控，增強調控主體的適應性與能動性。
“第三是要模塊化，就是調控的評價和監(jiān)管機制，要有相對獨立的，又有標準化能相互協(xié)調一系列的監(jiān)管工具，比如說我們要明確房子是用來住的不是用來炒的。”仇保興說。
仇保興還表示，地方政府要成為房地產調控的主體，金融機構要成為金融機構管控的責任主體。
在此基礎上，還需要形成適時反饋、系統(tǒng)上下聯(lián)動機制，對外界干擾保持靈敏性和協(xié)調動作能力?！叭魏我粋€富有彈性的系統(tǒng)，必然有冗余的調控機制，應該有能力儲備，要有應急調控預案與工具儲備?！背鸨Ｅd說。
仇保興強調，房地產要降低金融杠桿，這是一個具有韌性的房地產長遠機制所需要的。
