樓市：這個(gè)地區(qū)已出現(xiàn)“抄底信號(hào)彈”
打仗要看信號(hào)彈，擒賊先擒王。
主要邏輯是，哪些城市房?jī)r(jià)跌幅大，就會(huì)先放松。輔助邏輯是，樓市低迷至一定程度，那些對(duì)房地產(chǎn)依賴高的城市，會(huì)先放松。
密切觀察環(huán)京地區(qū)，尤其是廊坊市（含燕郊）層面的政策變化，這里很可能成為全國(guó)政策變化的風(fēng)向標(biāo)。
調(diào)控缺口何時(shí)開(kāi)？調(diào)控政策會(huì)從哪里打開(kāi)一個(gè)缺口？率先放松的城市會(huì)在哪里？
這是一個(gè)很棒的問(wèn)題！俗話說(shuō)得好，打仗要看信號(hào)彈，擒賊先擒王。
與以往多輪的調(diào)控方式不同，這次調(diào)控不是全國(guó)一刀切，也沒(méi)有出臺(tái)類似以前常見(jiàn)的“國(guó)N條”。而是更加強(qiáng)調(diào)因地制宜，因城施策。哪里熱，哪里潑冷水。
也就是說(shuō)，房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)出現(xiàn)，必須摸清泡沫大小情況，然后采取措施，防范這頭“灰犀?！?，由靜靜地吃草變?yōu)檑`踏式狂奔。
2018年下半年至2019年，將是防范牛奔的關(guān)鍵時(shí)間窗口。而政策的變化，也將是漸進(jìn)式的，先是部分地方政府暗松、小松，接著是明松，最后相關(guān)部委放松部分調(diào)控措施。政策的實(shí)質(zhì)性變化，估計(jì)會(huì)出現(xiàn)在2019年。
主要邏輯是，哪些城市房?jī)r(jià)跌幅大，就會(huì)先放松。輔助邏輯是，樓市低迷至一定程度，那些對(duì)房地產(chǎn)依賴高的城市，會(huì)先放松。
01 環(huán)京何時(shí)見(jiàn)底？
當(dāng)前，全國(guó)大城市當(dāng)中，二手房?jī)r(jià)跌幅最大的是北京，平均下跌15%左右。鏈家數(shù)據(jù)表明，今年11月均價(jià)66732元，連跌7個(gè)月，相比今年4月的高點(diǎn)77610元，累計(jì)下跌14%。而2015年12月的均價(jià)為65451元。
也就是說(shuō)，當(dāng)前北京房?jī)r(jià)已經(jīng)接近去年12月的水平，幾乎跌回到一年前了！老楊認(rèn)為，幾個(gè)月后，必定跌回到9.30之前。別以為老楊的紅警是唬小孩子的。
如果按區(qū)域，則環(huán)京地區(qū)跌幅最大，平均價(jià)下跌25%左右了。環(huán)京地區(qū)的主戰(zhàn)場(chǎng)是廊坊，當(dāng)前北三縣跌幅較大，但有一定的成交量，尤其燕郊；而廊坊市區(qū)、固安、永清等地，則房?jī)r(jià)大跌之后成交量很小，問(wèn)題是沒(méi)有接盤俠。
接下來(lái)，以媒體報(bào)道最多的燕郊為例，看看環(huán)京地區(qū)的房?jī)r(jià)下跌狀況。在燕郊，找一個(gè)交易活躍的大型小區(qū)天洋城為例。從安居客的二手房?jī)r(jià)掛牌價(jià)格變化中，可以大概知道燕郊房?jī)r(jià)過(guò)去三年的來(lái)龍去脈。
2014三季度至2015年二季度，燕郊房?jī)r(jià)處于低位，天洋城均價(jià)為1萬(wàn)左右，其中2015年二季度最低只有0.9萬(wàn)元，其后開(kāi)始上漲，漲至2017年4月見(jiàn)頂，達(dá)3.3萬(wàn)元，相比2015年二季度的低點(diǎn)，累計(jì)漲幅為270%；燕郊累計(jì)上漲220%。2017年月，天洋城均價(jià)為2.5萬(wàn)元，相比最高點(diǎn)下跌24%，燕郊下跌21%。
鏈家數(shù)據(jù)表明，今年11月燕郊二手房均價(jià)為1.9萬(wàn)，相比今年3月高點(diǎn)的2.9萬(wàn)，已經(jīng)下跌了35%。這一跌幅，明顯大于安居客上的24%。從實(shí)際情況來(lái)看，鏈家的數(shù)據(jù)更接近市場(chǎng)真相！
上述只是一個(gè)小區(qū)與燕郊的均價(jià)漲跌幅。如果進(jìn)一步細(xì)究具體房型，則波動(dòng)幅度會(huì)更大。拿天洋城1房為樣本，2017年3、4月最高時(shí)達(dá)3.5萬(wàn)元，而當(dāng)前已跌至2.1萬(wàn)元，跌幅高達(dá)40%。從時(shí)間序列來(lái)看，當(dāng)前的價(jià)格，已經(jīng)跌回到2016年6月下旬的水平。
按照一般經(jīng)驗(yàn)，房?jī)r(jià)下跌超過(guò)三成，性質(zhì)上屬于大跌。如果之前存在明顯的房?jī)r(jià)泡沫，則也可以定性為泡沫破裂。比如2007年美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)，2008年升級(jí)為國(guó)際金融危機(jī)，美國(guó)房?jī)r(jià)從2007年跌至2011年，2011年底部?jī)r(jià)格，相比2006年二季度高點(diǎn)，下跌三成多。
當(dāng)前，以燕郊為代表的環(huán)京地區(qū)，實(shí)際二手房成交價(jià)，估計(jì)下跌超三成?？紤]到之前環(huán)京地區(qū)房?jī)r(jià)暴漲二倍多，投資投機(jī)性需求占比較高，當(dāng)前也可定性為房?jī)r(jià)泡沫破裂。
不過(guò)，當(dāng)前包括燕郊在內(nèi)的環(huán)京地區(qū)，調(diào)控政策仍然緊巴巴的，尤其是針對(duì)外地人的三年社保，尚未松動(dòng)。說(shuō)明本地政府當(dāng)前可以承受這樣的房?jī)r(jià)大跌。
值得關(guān)注的是，雖然大跌三成左右，當(dāng)前燕郊與環(huán)京的房?jī)r(jià)水平，仍比2015年上半年高出一倍多。雖然少數(shù)市場(chǎng)參與者被套了，浮虧了，或者已經(jīng)割肉變成實(shí)虧，但當(dāng)?shù)氐拈_(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者，多數(shù)仍處于盈利狀態(tài)。另外，剛經(jīng)歷過(guò)房地產(chǎn)暴熱的當(dāng)?shù)卣?，土地?cái)政仍可支撐一段時(shí)間。
然而，這樣的大熊狀態(tài)，注定難以持久。我估計(jì)環(huán)京房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌一成左右，基本上見(jiàn)底。一方面，市場(chǎng)自身的調(diào)整幅度很大了；另一方面，不僅市場(chǎng)參與者疼痛難忍，地方政府也承受不了。另外，這也不符合國(guó)家層面關(guān)于防范房?jī)r(jià)大落的方針。
02 “謠言”何時(shí)成真？
前段時(shí)間，有則傳聞?lì)H值得玩味。12月8日，網(wǎng)絡(luò)上有傳消息：“三河市剛開(kāi)完會(huì)，同意三河境內(nèi)北京三年社保納入購(gòu)房資格，具體方案跟細(xì)則正在加緊出臺(tái)?！贝讼⒁怀觯嘟贾薪閭兗w嗨了起來(lái)。
但很快，就被三河市官方辟謠！
老楊認(rèn)為：北三縣，距北京較近，確實(shí)存在部分在北京工作的剛需、因在北京買不起房或暫無(wú)資格買房，而在三縣有自住性購(gòu)房需求。這屬于合理的自住需求，如果具有北京社保三年，則應(yīng)允許在北三縣一個(gè)家庭限買一套房。當(dāng)前北三縣房?jī)r(jià)事實(shí)上已經(jīng)大跌，限購(gòu)政策做合理的小幅調(diào)整，無(wú)可厚非。不過(guò)，按老楊對(duì)政策面的感覺(jué)，當(dāng)前時(shí)機(jī)略早，2018年概率會(huì)明顯上升！
三河市（燕郊是其屬下）內(nèi)部，估計(jì)會(huì)有這類政策的研究與探討，但之所以當(dāng)前不敢出新政、不敢松動(dòng)，還是基于國(guó)家層面對(duì)于熱點(diǎn)地區(qū)的調(diào)控沒(méi)有絲毫放松。11月在武漢召開(kāi)的三部委會(huì)議，已經(jīng)亮了底牌：調(diào)控不能“喘口氣”。
總之，本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策何時(shí)會(huì)放松？請(qǐng)大家關(guān)注明年下半年，但主要是2019年。同時(shí)，密切觀察環(huán)京地區(qū)，尤其是廊坊市（含燕郊）層面的政策變化，這里很可能成為全國(guó)政策變化的風(fēng)向標(biāo)。
其中重點(diǎn)關(guān)注兩點(diǎn)：
一是何時(shí)允許補(bǔ)繳社保；
二是允許北京三年社保享受在燕郊的購(gòu)房資格。
*本文為作者觀點(diǎn)，不代表樓市參考立場(chǎng)，僅供讀者參考
