2017年津城樓市：政策調(diào)控層層加碼 樓市回歸住房本質(zhì)
元旦剛過，本市各房地產(chǎn)分析機(jī)構(gòu)紛紛曬出了2017年津城樓市成績(jī)單。業(yè)內(nèi)公認(rèn)，剛剛過去的2017年是“政策調(diào)控年”，而且調(diào)控力度之大、監(jiān)管力度之嚴(yán)前所未有。津城樓市也經(jīng)歷了從限購限貸，到限價(jià)、限售的層層加碼，樓市回歸住房本質(zhì)，抑制非理性追漲，擠出短期投資客，市場(chǎng)整體趨穩(wěn)。
新房市場(chǎng)
去化周期約為13個(gè)月
成交面積1280萬平方米，環(huán)比下降50%
成交均價(jià)15707元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)15%
在新房市場(chǎng)方面，相較于2016年，去年本市新房供應(yīng)量和成交量都有不同程度下跌，但價(jià)格呈現(xiàn)小幅上漲。
據(jù)天津我愛我家市場(chǎng)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2017年本市新增新房面積1397萬平方米，環(huán)比2016年下降8%；成交新房面積1280萬平方米，環(huán)比2016年下降50%；新房成交均價(jià)15707元/平方米，環(huán)比2016年增長(zhǎng)15%。相關(guān)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，2017年天津樓市共有201個(gè)項(xiàng)目開盤，共計(jì)開盤341次，開盤項(xiàng)目數(shù)同比下降僅1.47%，開盤次數(shù)同比減少14.75%。其中屬于全新項(xiàng)目首次入市的項(xiàng)目有62個(gè)，占2017年開盤項(xiàng)目總數(shù)的30.85%，同比2016年增長(zhǎng)19.23%。
業(yè)內(nèi)分析表示，去年市區(qū)新房成交項(xiàng)目以高端居住區(qū)為主，大規(guī)模集中放量的開盤項(xiàng)目集中在環(huán)城四區(qū)，遠(yuǎn)郊的武清和靜海團(tuán)泊保持原有熱度，同時(shí)薊州和寶坻也進(jìn)入集中放量期，濱海新區(qū)在不限購的政策助力下剛需成交較多。市區(qū)低總價(jià)、小戶型房源和配套逐漸完善的環(huán)城區(qū)域性價(jià)比較高的項(xiàng)目成為熱銷主力。新房市場(chǎng)價(jià)格在延續(xù)2016年漲勢(shì)基礎(chǔ)上，處于高位徘徊，隨著全國(guó)范圍內(nèi)樓市調(diào)控市場(chǎng)降溫，房?jī)r(jià)漲幅放緩。從天津來看，由于市內(nèi)六區(qū)新房供貨較少，部分購房者外溢到環(huán)城區(qū)域購買洋房或高層產(chǎn)品，帶動(dòng)新房成交結(jié)構(gòu)產(chǎn)生變化，同時(shí)限購限貸政策使得購房者的購房機(jī)會(huì)減少，部分購房者選擇“一步到位”，也在一定程度上推高了成交均價(jià)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2017年底，全市新房可售存量為1412萬平方米，12.4萬套，去化周期約為13個(gè)月。
二手房市場(chǎng)
成交量在低位徘徊
簽約成交94434套，環(huán)比下降50%
成交均價(jià)13308元/平方米，環(huán)比漲幅8%
在二手房方面，2017年，津城二手房市場(chǎng)成交腰斬，成交套數(shù)不及2016年的一半。
我愛我家數(shù)據(jù)顯示，去年全市二手房簽約成交量94434套，環(huán)比2016年下降50%，成交均價(jià)13308元/平方米，環(huán)比價(jià)格漲幅8%。在去年“331”新政出臺(tái)后，二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)斷崖式下滑，并一直延續(xù)至年底。全年只有3月份政策末班車效應(yīng)導(dǎo)致月度成交量處于高位，其他月份二手房成交量都在低位徘徊，成交價(jià)持穩(wěn)為主。
受調(diào)控政策影響，購買需求被抑制，部分購房者對(duì)市場(chǎng)預(yù)期處于觀望狀態(tài)，中介門店的新增客源量與帶看量都呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。據(jù)天津鏈家數(shù)據(jù)顯示，自去年“331”新政后，新增客源量與帶看量數(shù)據(jù)快速下降，后逐步趨于穩(wěn)定。以2017年12月為例，新增客源量相比3月下降約54.3%，帶看量下降約51.9%；2017年全年新增客源量環(huán)比2016年下降約54.1%，帶看量下降約34.2%。
此外，買賣雙方成交周期也呈現(xiàn)延長(zhǎng)趨勢(shì)，以2017年12月為例，賣方成交周期為3個(gè)月左右，相比3月延長(zhǎng)60%以上。去年12月買方成交周期是1個(gè)月左右，相比3月延長(zhǎng)50%以上。成交周期延長(zhǎng)一方面是受信貸政策的影響，交易周期拉長(zhǎng)；另一方面是由于部分買賣雙方處于觀望狀態(tài)，決策周期變長(zhǎng)。
租房市場(chǎng)
部分二手房由售轉(zhuǎn)租
成交量環(huán)比上漲21%
租賃價(jià)格下降1.5%
在二手房市場(chǎng)“冰凍”下，部分房源由售轉(zhuǎn)租，紛紛轉(zhuǎn)入租賃市場(chǎng)。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，去年本市房屋租賃市場(chǎng)成交量環(huán)比上漲21%，租賃價(jià)格下降1.5%。其中成交量集中在二三季度，8、9月份達(dá)到租賃旺季，租金價(jià)格有2%左右的增幅。在國(guó)家和地方政策鼓勵(lì)下，眾多房企試水長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，進(jìn)行多元化市場(chǎng)開發(fā)，租房人群可在現(xiàn)有資金 、地點(diǎn)、環(huán)境、交通等多重因素上全方位比較，選擇更優(yōu)質(zhì)房源。
目前，在中心城區(qū)，一室房源租賃價(jià)格約1500元—2000元/月；二室租賃價(jià)格2000元—2800元/月；三室租賃價(jià)格3500元—4200元/月。公寓租金普遍高于普通住宅，一室租賃價(jià)格約為1800元—2200元/月；二室租賃價(jià)格2500元—3000元/月；三室租賃價(jià)格3500元—5000元/月。
天津“我愛我家”城市集團(tuán)副總經(jīng)理孟波接受記者采訪時(shí)表示，2018年是樓市調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)關(guān)鍵期，預(yù)計(jì)將延續(xù)限購限貸等政策，短期內(nèi)不會(huì)放松。由于高地價(jià)與高成本促使供應(yīng)端入市節(jié)奏放緩，因此房?jī)r(jià)漲勢(shì)將繼續(xù)被延緩。天津樓市主體需求仍以剛需為主，“90后”將逐步加入購房大軍。此外，受停工影響，2018年下半年為新房集中上市供應(yīng)期，屆時(shí)，隨著需求釋放，市場(chǎng)將迎來集中放量，成交量?jī)r(jià)將以持穩(wěn)為主。
