上海：樓市供求關系將處于中長期短缺狀態(tài)
都市圈投資的核心邏輯之一便是投資“主城市”，如環(huán)京的本質是“京”，相應地，環(huán)滬的本質是“滬”。因此在討論環(huán)滬的樓市前景時，先來討論下上海的樓市前景。
有關上海樓市的前景，主要從三個方面進行解讀：人口增長、供求關系以及公共產權房的影響。
A，上海人口的中長期增長趨勢不可更改；
環(huán)伺全球城市的發(fā)展邏輯，超級城市的人口增長會經歷下述幾個階段：
1，中心化階段；
在這個階段，人口不斷向城市的核心區(qū)集聚，城市發(fā)展的核心邏輯是“吸血式發(fā)展”；相應地，城市核心區(qū)的人口不斷增長；
2，遠郊化階段，即都市圈化階段；
當中心化階段發(fā)展到了一定的階段，城市核心區(qū)的發(fā)展便出現了大城市病，即城市發(fā)展遇到了人口過多、交通擁堵、環(huán)境惡化、房價高企等社會問題，此時，超級城市的發(fā)展便進入了都市圈化時代。在這個階段，城市發(fā)展的核心邏輯是“去中心化”下的“多中心化”。此時，城市的人口流動會出現兩大特點：
首先，在行政及市場的雙重調控下，城市核心區(qū)的人口增長呈現結構性調控：大量的中低端人口向更遠些的區(qū)域遷移，而不少的高端人口繼續(xù)集聚。
核心區(qū)的總體人口增長會出現短期性的“穩(wěn)中趨跌”。這便是時下北京、上海人口流動的特點。
其次，大量人口向遠郊區(qū)及衛(wèi)星城轉移。目前上海及北京、深圳等城市人口流動正處于這個階段。
根據東京、首爾、倫敦及紐約等都市圈發(fā)展規(guī)律，未來遠郊區(qū)及衛(wèi)星城的人口量將達到都市圈的近半水平。
3，再中心化階段；
切記，都市圈是有邊界的。
當城市核心區(qū)的人口及產業(yè)完成更新時，大量的人口將二次涌入，從而開始再中心化流動。
當再中心化開始時，核心區(qū)的人口增長將再次抬頭。
值得注意的是，時下的東京、紐約、倫敦、首爾等城市，皆處于此階段，且人口仍在增長中。
因此根據全球超級城市的發(fā)展規(guī)律，中長期來說，上海的人口增長趨勢不可逆轉。
B，上海樓市的供求關系極為緊張；
有關樓市的供求關系，可主要從兩個指標加以分析：土地供應量及存量房。
