西安寫(xiě)字樓租金差距加大 偏高空置率或?qū)ψ饨鹦纬蓧毫?/h3>
時(shí)間：2018/10/30
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下半年以來(lái)，西安寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求轉(zhuǎn)向活躍，甲級(jí)辦公樓空置率回落至34.7%。與此相對(duì)應(yīng)的是，西安新設(shè)立公司數(shù)量出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，目前，西安市累計(jì)在冊(cè)各類(lèi)市場(chǎng)主體或達(dá)到125萬(wàn)戶(hù)左右，公司數(shù)量的快速增加自然推動(dòng)了寫(xiě)字樓市場(chǎng)的活躍度。
與成都、重慶比 西安甲級(jí)寫(xiě)字樓偏少
仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，與上半年有4棟甲級(jí)辦公樓集中入市不同的是，今年三季度，西安甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)出現(xiàn)供應(yīng)“空窗期”，無(wú)新落成項(xiàng)目投放租賃市場(chǎng)。因此，全市甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)總存量維持在約156萬(wàn)㎡，與上半年結(jié)束時(shí)接近。在沒(méi)有新增項(xiàng)目放量的情況下，相對(duì)活躍的需求推動(dòng)空置率回落至34.7%，相比上季度下降了4.2個(gè)百分點(diǎn)。
本季度西安甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)租賃需求一改之前主要由金融行業(yè)及高科技行業(yè)推動(dòng)的局面，靈活辦公品牌運(yùn)營(yíng)商加速擴(kuò)張并領(lǐng)跑了市場(chǎng)租賃需求，并推動(dòng)市場(chǎng)凈吸納量至近6.5萬(wàn)㎡，環(huán)比上升71.4%，同比更增加了近兩倍。
如果按“西三角”經(jīng)濟(jì)圈的范疇劃分，西安在甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)規(guī)模上少于成都，接近重慶。據(jù)第一太平戴維斯統(tǒng)計(jì)，截至三季度末，成都甲級(jí)寫(xiě)字樓存量約325萬(wàn)㎡，重慶存量約230萬(wàn)㎡。有房地產(chǎn)咨詢(xún)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人表示，西安甲級(jí)寫(xiě)字樓存量相對(duì)偏少，主要因成都和重慶此前積累的入市量較大有關(guān)。而在空置率方面，重慶相對(duì)偏高。
新公司助推寫(xiě)字樓空置率回落
西安甲級(jí)辦公樓空置率的下降，與西安的創(chuàng)業(yè)熱情關(guān)系密切。消息顯示，截至7月20日，今年全市新登記市場(chǎng)主體25.0148萬(wàn)戶(hù)，平均每個(gè)工作日新登記1500多戶(hù)，全市累計(jì)在冊(cè)各類(lèi)市場(chǎng)主體達(dá)到121萬(wàn)戶(hù)。
“根據(jù)西安目前的創(chuàng)業(yè)環(huán)境和前半年設(shè)立市場(chǎng)主體的數(shù)量來(lái)綜合判斷，目前全西安市的市場(chǎng)主體應(yīng)該在125萬(wàn)左右。公司數(shù)量的增加，勢(shì)必對(duì)寫(xiě)字樓有了更多的需求。雖然甲級(jí)寫(xiě)字樓租金比較高，但是一些初創(chuàng)型的科技類(lèi)公司、互聯(lián)網(wǎng)類(lèi)公司、創(chuàng)意營(yíng)銷(xiāo)類(lèi)公司實(shí)力并不差，進(jìn)而推動(dòng)了甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率的下降?！庇袠I(yè)內(nèi)人士分析。
除了傳統(tǒng)辦公租賃需求，靈活辦公空間（包含聯(lián)合辦公）是影響寫(xiě)字樓入住率的另一變量。據(jù)了解，現(xiàn)在全國(guó)仍有部分未進(jìn)入西安市場(chǎng)的靈活辦公品牌在積極尋找進(jìn)入機(jī)會(huì)，加之部分已入住品牌計(jì)劃繼續(xù)拓展西安市場(chǎng)，預(yù)計(jì)來(lái)自靈活辦公空間的需求在短期內(nèi)仍將增加。
“更多靈活辦公品牌進(jìn)入西安，主要是看到了西安不斷增加的公司，進(jìn)而提升西安寫(xiě)字樓市場(chǎng)的活躍度和競(jìng)爭(zhēng)力?！鼻笆鋈耸空f(shuō)。
“靈活辦公空間的進(jìn)駐有利于提升寫(xiě)字樓入住率。”浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究所調(diào)研員夏強(qiáng)表示，但這種新興的辦公模式更多集中在科技、互聯(lián)網(wǎng)等新興領(lǐng)域，并不能完全取代傳統(tǒng)辦公。而影響項(xiàng)目租金水平的關(guān)鍵因素，恐怕還將是由軟硬件所影響的空置水平。
偏高空置率或?qū)ψ饨鹦纬蓧毫?
在部分已有項(xiàng)目入住率穩(wěn)定、市場(chǎng)需求表現(xiàn)良好的背景下，西安甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體租金水平也水漲船高。三季度全市平均租金環(huán)比小幅上升0.5%，達(dá)到103.1元/㎡/月。不過(guò)，各項(xiàng)目間的租金差距也在加大。
從西安市錦業(yè)路兩個(gè)相隔不遠(yuǎn)的甲級(jí)寫(xiě)字樓項(xiàng)目，華商報(bào)記者了解到，其中一棟2016年落成的項(xiàng)目每平米的月租金都達(dá)到120元左右，另一個(gè)2011年竣工的項(xiàng)目每平米月租金僅為60-80元。仲量聯(lián)行指出，西安現(xiàn)有甲級(jí)辦公項(xiàng)目中，部分散售項(xiàng)目因物業(yè)管理欠佳，或者因項(xiàng)目空置面積不斷增加導(dǎo)致小業(yè)主降低租金預(yù)期，都會(huì)影響租金表現(xiàn)。
仲量聯(lián)行相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，雖然甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率有所回落，但總體來(lái)看，西安甲級(jí)寫(xiě)字樓整體空置率依然超過(guò)3成，相對(duì)偏高的空置率可能會(huì)在未來(lái)持續(xù)對(duì)租金形成壓力。
下半年以來(lái)，西安寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求轉(zhuǎn)向活躍，甲級(jí)辦公樓空置率回落至34.7%。與此相對(duì)應(yīng)的是，西安新設(shè)立公司數(shù)量出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，目前，西安市累計(jì)在冊(cè)各類(lèi)市場(chǎng)主體或達(dá)到125萬(wàn)戶(hù)左右，公司數(shù)量的快速增加自然推動(dòng)了寫(xiě)字樓市場(chǎng)的活躍度。
與成都、重慶比 西安甲級(jí)寫(xiě)字樓偏少
仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，與上半年有4棟甲級(jí)辦公樓集中入市不同的是，今年三季度，西安甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)出現(xiàn)供應(yīng)“空窗期”，無(wú)新落成項(xiàng)目投放租賃市場(chǎng)。因此，全市甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)總存量維持在約156萬(wàn)㎡，與上半年結(jié)束時(shí)接近。在沒(méi)有新增項(xiàng)目放量的情況下，相對(duì)活躍的需求推動(dòng)空置率回落至34.7%，相比上季度下降了4.2個(gè)百分點(diǎn)。
本季度西安甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)租賃需求一改之前主要由金融行業(yè)及高科技行業(yè)推動(dòng)的局面，靈活辦公品牌運(yùn)營(yíng)商加速擴(kuò)張并領(lǐng)跑了市場(chǎng)租賃需求，并推動(dòng)市場(chǎng)凈吸納量至近6.5萬(wàn)㎡，環(huán)比上升71.4%，同比更增加了近兩倍。
如果按“西三角”經(jīng)濟(jì)圈的范疇劃分，西安在甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)規(guī)模上少于成都，接近重慶。據(jù)第一太平戴維斯統(tǒng)計(jì)，截至三季度末，成都甲級(jí)寫(xiě)字樓存量約325萬(wàn)㎡，重慶存量約230萬(wàn)㎡。有房地產(chǎn)咨詢(xún)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人表示，西安甲級(jí)寫(xiě)字樓存量相對(duì)偏少，主要因成都和重慶此前積累的入市量較大有關(guān)。而在空置率方面，重慶相對(duì)偏高。
新公司助推寫(xiě)字樓空置率回落
西安甲級(jí)辦公樓空置率的下降，與西安的創(chuàng)業(yè)熱情關(guān)系密切。消息顯示，截至7月20日，今年全市新登記市場(chǎng)主體25.0148萬(wàn)戶(hù)，平均每個(gè)工作日新登記1500多戶(hù)，全市累計(jì)在冊(cè)各類(lèi)市場(chǎng)主體達(dá)到121萬(wàn)戶(hù)。
“根據(jù)西安目前的創(chuàng)業(yè)環(huán)境和前半年設(shè)立市場(chǎng)主體的數(shù)量來(lái)綜合判斷，目前全西安市的市場(chǎng)主體應(yīng)該在125萬(wàn)左右。公司數(shù)量的增加，勢(shì)必對(duì)寫(xiě)字樓有了更多的需求。雖然甲級(jí)寫(xiě)字樓租金比較高，但是一些初創(chuàng)型的科技類(lèi)公司、互聯(lián)網(wǎng)類(lèi)公司、創(chuàng)意營(yíng)銷(xiāo)類(lèi)公司實(shí)力并不差，進(jìn)而推動(dòng)了甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率的下降?！庇袠I(yè)內(nèi)人士分析。
除了傳統(tǒng)辦公租賃需求，靈活辦公空間（包含聯(lián)合辦公）是影響寫(xiě)字樓入住率的另一變量。據(jù)了解，現(xiàn)在全國(guó)仍有部分未進(jìn)入西安市場(chǎng)的靈活辦公品牌在積極尋找進(jìn)入機(jī)會(huì)，加之部分已入住品牌計(jì)劃繼續(xù)拓展西安市場(chǎng)，預(yù)計(jì)來(lái)自靈活辦公空間的需求在短期內(nèi)仍將增加。
“更多靈活辦公品牌進(jìn)入西安，主要是看到了西安不斷增加的公司，進(jìn)而提升西安寫(xiě)字樓市場(chǎng)的活躍度和競(jìng)爭(zhēng)力?！鼻笆鋈耸空f(shuō)。
“靈活辦公空間的進(jìn)駐有利于提升寫(xiě)字樓入住率。”浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究所調(diào)研員夏強(qiáng)表示，但這種新興的辦公模式更多集中在科技、互聯(lián)網(wǎng)等新興領(lǐng)域，并不能完全取代傳統(tǒng)辦公。而影響項(xiàng)目租金水平的關(guān)鍵因素，恐怕還將是由軟硬件所影響的空置水平。
偏高空置率或?qū)ψ饨鹦纬蓧毫?
在部分已有項(xiàng)目入住率穩(wěn)定、市場(chǎng)需求表現(xiàn)良好的背景下，西安甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體租金水平也水漲船高。三季度全市平均租金環(huán)比小幅上升0.5%，達(dá)到103.1元/㎡/月。不過(guò)，各項(xiàng)目間的租金差距也在加大。
從西安市錦業(yè)路兩個(gè)相隔不遠(yuǎn)的甲級(jí)寫(xiě)字樓項(xiàng)目，華商報(bào)記者了解到，其中一棟2016年落成的項(xiàng)目每平米的月租金都達(dá)到120元左右，另一個(gè)2011年竣工的項(xiàng)目每平米月租金僅為60-80元。仲量聯(lián)行指出，西安現(xiàn)有甲級(jí)辦公項(xiàng)目中，部分散售項(xiàng)目因物業(yè)管理欠佳，或者因項(xiàng)目空置面積不斷增加導(dǎo)致小業(yè)主降低租金預(yù)期，都會(huì)影響租金表現(xiàn)。
仲量聯(lián)行相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，雖然甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率有所回落，但總體來(lái)看，西安甲級(jí)寫(xiě)字樓整體空置率依然超過(guò)3成，相對(duì)偏高的空置率可能會(huì)在未來(lái)持續(xù)對(duì)租金形成壓力。
