全球最貴樓市撐不住了？預(yù)期逆轉(zhuǎn)，降價(jià)潮開啟！
自2003年起，香港房價(jià)創(chuàng)造了連續(xù)15年上漲的“神話”，這是香港歷時(shí)最長的房價(jià)上漲周期。來自咨詢機(jī)構(gòu)Demographia發(fā)布的2017年國際房價(jià)負(fù)擔(dān)能力報(bào)告顯示，中國香港連續(xù)第八年蟬聯(lián)冠軍，屬于“極度負(fù)擔(dān)不起”之列。供房負(fù)擔(dān)比例從2016年的18.1倍上升至2017年的19.4倍，這意味著如果不貸款的話，香港人需要不吃不喝19.4年才可以買房。
而隨著超低息環(huán)境的結(jié)束，房地產(chǎn)抵押借貸成本不斷上升，香港房地產(chǎn)市場面臨的壓力越來越大。
9月底，香港差餉物業(yè)估價(jià)署發(fā)布的前月住宅樓價(jià)顯示，8月份香港8月私人住宅售價(jià)指數(shù)報(bào)393.9點(diǎn)，環(huán)比下跌0.076%，為自2016年3月以來首次下跌。其中，大型單位樓價(jià)指數(shù)報(bào)331.1點(diǎn)，環(huán)比跌幅0.57%。
全球最貴房地產(chǎn)市場拐點(diǎn)已至？
香港樓市涌現(xiàn)降價(jià)潮
有人拿了4年的房子打7折才賣出去
據(jù)香港媒體報(bào)道，沙田九肚山一處房產(chǎn)22日以1300萬港元的價(jià)格成交，賣家持有該房產(chǎn)將近四年，此時(shí)成交賬面虧損6萬港元，但算上稅款及傭金支出，虧損約68萬港元，為區(qū)內(nèi)九肚首宗“流血”出售案例。
報(bào)道稱，2015年1月，賣家以1305.98萬港元購入這一房產(chǎn)。去年12月，賣家以1820萬港元的價(jià)格掛牌出售，今年5月降價(jià)至1650萬港元，上月又連續(xù)兩次降價(jià)至1450萬元仍無人問津。直到22日降到1300萬港元才得以成交，而這一價(jià)格較最初掛牌價(jià)已降低520萬港元，降幅接近30%。
“目前二手市場的觀望氣氛濃厚，樓價(jià)下調(diào)已成既定事實(shí)，這種趨勢在中秋假期后越來越明顯。近期一些新界‘上車盤’已經(jīng)出現(xiàn)10%左右的減價(jià)潮，在下行周期中，通常這類升幅最多的樓盤下跌幅度最大?！敝性禺a(chǎn)研究部高級(jí)聯(lián)席董事黃良升表示。上車盤是指一些總價(jià)較低，適合首次置業(yè)買家群體的樓盤，大都位于偏遠(yuǎn)的地段。
就在一周前的10月16日，香港地政署公布，香港山頂文輝道12號(hào)豪宅地皮出價(jià)未達(dá)要求，宣布流標(biāo)。據(jù)悉，上述地皮占地約18.94萬方尺（約2.1萬平方米），為八年多以來首次出售，屬極罕有的大型超豪宅項(xiàng)目。市場估值約242.59億至485.18億港元。
據(jù)了解，該次有5家企業(yè)投標(biāo)，包括新鴻基地產(chǎn)、恒基地產(chǎn)、長實(shí)集團(tuán)及嘉華國際，九龍倉則聯(lián)合新世界發(fā)展、信和置業(yè)、南豐集團(tuán)、華懋集團(tuán)及中國海外發(fā)展組成聯(lián)合體競投。但他們給出的報(bào)價(jià)均沒有達(dá)到港府就該用地所定的底價(jià)，港府不接納所接獲的5份標(biāo)書。
據(jù)中國證券報(bào)報(bào)道，近年港府有4次因?yàn)闃?biāo)價(jià)低于底價(jià)而取消賣地。其余3次取消招標(biāo)地塊分別位于元朗、青衣和白石角，均不在寸土寸金的港島。業(yè)內(nèi)人士表示，此次山頂文輝道的“準(zhǔn)地王”流拍，反映出香港地產(chǎn)商競投熱情下降，對土地價(jià)格上漲不再持樂觀預(yù)期。
逾10年的超低息環(huán)境結(jié)束了
9月26日，美聯(lián)儲(chǔ)加息。次日，香港金管局跟隨加息，將貼現(xiàn)窗基本利率上調(diào)至2.5%。當(dāng)日，匯豐銀行、恒生銀行、中銀香港、恒生銀行等多家香港銀行紛紛上調(diào)港元最優(yōu)惠貸款利率。
香港銀行業(yè)的上一個(gè)加息周期是在2004-2006年。匯豐CEO范寧（John Flint）稱，此次上調(diào)標(biāo)志著本地利率進(jìn)入正?；芷?。按照近日香港財(cái)政司司長陳茂波在其司長隨筆專欄文章中的說法，過去逾10年的香港超低息環(huán)境結(jié)束了。
事實(shí)上，香港金管局近年來不斷收緊按揭貸款，導(dǎo)致二手樓市成交不斷萎縮。同時(shí)，本地大型發(fā)展商則向買家提供高成數(shù)按揭，幫助一些無法從銀行獲得足夠按揭貸款的買家得以成功買樓。目前在香港買樓需要經(jīng)過一系列嚴(yán)格的收入審查和壓力測試，買家通常需支付40%-50%的首付，每月供款占收入的上限不得超過50%，并要通過加息3%的壓力測試。
唱空香港房地產(chǎn)市場的聲音越來越多
據(jù)香港南華早報(bào)此前報(bào)道，香港研究協(xié)會(huì)的調(diào)查結(jié)果稱，六成受訪者都對香港未來6個(gè)月的經(jīng)濟(jì)持悲觀立場，四成受訪者預(yù)計(jì)樓價(jià)將下跌。報(bào)道引述香港本地券商耀才證券創(chuàng)始人、董事會(huì)主席葉茂林的話稱，若貿(mào)易戰(zhàn)進(jìn)一步升級(jí)，香港住宅價(jià)格可能在兩年內(nèi)大幅下跌，跌幅或達(dá)40%。
多家機(jī)構(gòu)也在近期發(fā)出警告稱，香港房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。花旗預(yù)計(jì)，下半年香港房價(jià)可能下跌7%左右。瑞銀（UBS）此前預(yù)計(jì)，從現(xiàn)在起至2019年底，香港房價(jià)有可能下跌，最多將跌去10%。
