2018年香港商業(yè)地產(chǎn)交易承壓 購物中心活躍度優(yōu)于寫字樓
《大中華區(qū)資本市場快訊》指出：由于利率的不斷上升和中美貿(mào)易戰(zhàn)緊張局勢的持續(xù)升溫，香港商業(yè)地產(chǎn)市場的投資意欲持續(xù)受壓。
第四季度，交易額超過 1 億港元的商業(yè)項(xiàng)目錄得 221.4 億港元，環(huán)比及同比分別下降 31.6％和 77.6％。盡管下半年投資額明顯下降，但是受上半年強(qiáng)勁勢頭的支撐，2018 年全年總成交額錄得1,262.1億港元，是盡次于 2017 年的歷史第二高位。
本季度商業(yè)投資以零售物業(yè)投資占主導(dǎo)，其中兩項(xiàng)由兩家本土房地產(chǎn)私募基金牽頭并涉及多個(gè)購物中心的零售交易最引人注目，總交易金額達(dá)到 153.9 億港元。本季度迄今為止最觸目的一筆交易便是領(lǐng)展房地產(chǎn)投資信托基金 (“ 領(lǐng)展 ”) 宣布已與買方基匯資本為首的財(cái)團(tuán)簽訂協(xié)議，以 120.1 億港元的總金額出售位于香港多個(gè)區(qū)域的 12 項(xiàng)零售商場物業(yè)。在此之前，基匯資本已于 2017 年末以 230 億港元收購了領(lǐng)展的位于香港的 17 個(gè)商場物業(yè)。同時(shí)，豐泰地產(chǎn)集團(tuán)有限公司亦以 33.8 億港元從會(huì)德豐地產(chǎn)購買了將軍澳三個(gè)購物商場。從這些交易我們可以看出基金對(duì)于社區(qū)購物商場未來發(fā)展的信心，這有賴于強(qiáng)勁的本地消費(fèi)需求，持續(xù)的經(jīng)濟(jì)增長和偏低的失業(yè)率。
與零售物業(yè)投資相比之下，寫字樓物業(yè)投資額跌至 39.2 億港元，為 2017 年首個(gè)季度以來的最低水平，環(huán)比及同比分別下降 81.5％和 92.8%， 這是由于本季度缺乏全棟寫字樓的成交。與前幾個(gè)季度類似，分層寫字樓市場的投資活動(dòng)集中在核心區(qū)域，約占分層寫字樓總成交額的 80％。
鑒于全球經(jīng)濟(jì)不確定因素的日益增加，戴德梁行對(duì)于 2019 年上半年商業(yè)投資活動(dòng)表現(xiàn)持觀望態(tài)度。相較于其他商業(yè)物業(yè)，投資者會(huì)繼續(xù)青睞全棟工廈物業(yè)，這有賴于有限的供應(yīng)以及政府重新啟動(dòng)的活化工廈計(jì)劃后所帶來的強(qiáng)勁需求的支撐。該計(jì)劃允許把舊有工廈建筑物轉(zhuǎn)換為其他商業(yè)用途如數(shù)據(jù)中心，文化藝術(shù)及創(chuàng)科或改裝成過渡房屋。同時(shí)，港珠澳大橋開通增加了香港與珠江三角洲西岸之間的貿(mào)易，這應(yīng)該也會(huì)帶動(dòng)全棟工廈物業(yè)投資市場的表現(xiàn)。
在寫字樓市場，戴德梁行預(yù)計(jì)機(jī)構(gòu)投資者和本地投資者將成為重要角色，而內(nèi)地投資者和自用業(yè)主可能會(huì)因資金外流控制措施而保持觀望的態(tài)度。鑒于本地消費(fèi)需求強(qiáng)勁，尤其是對(duì)生活必需品和食品飲料，我們預(yù)計(jì)投資者將繼續(xù)把注意力放在位于高密度社區(qū)的購物中心和街道商店，因?yàn)橥顿Y于這些商品普遍被認(rèn)為是較安全。
