北京樓市成交的兩端：豪宅回溫 限競房遇冷
豪宅與限競房幾乎是住宅市場產(chǎn)品的兩端，兩種產(chǎn)品的成交狀態(tài)同樣走向兩極。2019年11月份，北京新建住宅市場整體呈現(xiàn)降溫狀態(tài)。但值得注意的是，千萬以上的豪宅成交在經(jīng)過一輪下滑后呈現(xiàn)出回溫狀態(tài)。而作為改善型產(chǎn)品的限競房在飽受“性價(jià)比”質(zhì)疑之后，庫存持續(xù)走高，成交額環(huán)比下滑三成有余。
豪宅市場回暖
北京中原監(jiān)測到的數(shù)據(jù)顯示，2019年11月份，北京新房市場中普通住宅環(huán)比雖然量價(jià)齊跌，但是別墅市場則量價(jià)齊升。
數(shù)據(jù)顯示，2019年11月份，北京別墅的成交額為57.2億元，環(huán)比2019年10月份上漲了兩成，同比2018年11月份則增長了6%。此外，新建別墅在2019年11月份的成交均價(jià)為52557元/平米，環(huán)比2019年10月份每平米上漲了6000元，套均價(jià)也上漲了17萬元。由此可見，別墅為11月份北京新房市場注入了不少力量。
與此同時(shí)，2019年11月份，朝陽區(qū)仍然穩(wěn)坐北京新房市場成交的頭把交椅，以38.51億元的總成交額連續(xù)3個(gè)月問鼎北京新房市場月度成交排行榜。數(shù)據(jù)顯示，朝陽區(qū)新房成交均價(jià)為81617元/平米，套均價(jià)為2265萬元。無獨(dú)有偶，城市豪宅是朝陽區(qū)的成交主力，中糧瑞府、壹亮馬等項(xiàng)目均為朝陽區(qū)的成交額貢獻(xiàn)了不少貨值。
北京的新房市場普通住宅所占的份額在逐漸減少，2019年11月份，北京有29個(gè)豪宅項(xiàng)目集中簽約，成交回暖?！度A夏時(shí)報(bào)》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，北京壹號(hào)院、西釣魚臺(tái)嘉園、萬柳書院、金地華著等10個(gè)項(xiàng)目的成交均價(jià)均已經(jīng)超過了10萬元/平米。
北京中原監(jiān)測到的數(shù)據(jù)顯示，2019年11月份，北京豪宅成交額占新房成交額的21%，占比明顯上揚(yáng)。其中，總價(jià)在2000萬元以上的房屋成交了128套，占比為4%，較為平穩(wěn)。而總價(jià)在1000萬元以上的房屋共成交154套，占比達(dá)到了16%，環(huán)比有所提升。此前，北京的豪宅市場剛剛經(jīng)歷了一波寒潮，部分高端項(xiàng)目降價(jià)達(dá)到百萬?！艾F(xiàn)在是豪宅的拐點(diǎn)，新樓盤比較多，而且北京的市場還是更穩(wěn)定些，最近成交的比較多?！蹦持薪榈墓ぷ魅藛T小周對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說。
限競房成交額下跌33%
一端回暖，一端降溫，盡管限競房不斷入市，限競房地塊也屢屢成交，但其未曾在11月份交出一份滿意的答卷。北京中原監(jiān)測到的數(shù)據(jù)顯示，在限競房市場方面，2019年11月份，北京的58個(gè)限競房出現(xiàn)了成交記錄，總成交額為81.2億元，環(huán)比2019年10月份下跌了33%。限競房共成交2048套，環(huán)比2019年10月份減少了459套，占整體新房成交市場的72%，占比明顯上漲。
值得一提的是，2019年11月份，北京的限競房市場無樓盤成交套數(shù)超過200套。中鐵諾德·春風(fēng)和院自開盤之后就備受關(guān)注，但11月份也僅成交127套。數(shù)據(jù)顯示，截止到2019年11月份，北京限競房市場的上市存量為25420套，庫存量繼續(xù)攀升。其中，大興區(qū)的庫存套數(shù)最高，占比達(dá)到了21%。
目前，限競房的價(jià)格也處于下跌狀態(tài)。北京中原的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年11月份，限競房的平均成交價(jià)為46449元/平米，環(huán)比2019年10月份每平米減少了1000元，套均價(jià)則環(huán)比減少了83萬元，成交價(jià)格持續(xù)走低。
“理論上，限競房應(yīng)該是受到認(rèn)可的，但目前的交易的確處于下滑狀態(tài)。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說。限競房遇冷已不是“一朝一夕”，部分限競房項(xiàng)目得益于地理位置及周邊配套，在市場上可以賣出高價(jià)甚至一房難求，但絕大部分的限競房仍然受困于“去化”難題，呈現(xiàn)冷清狀態(tài)。
嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說：“限競房較低價(jià)格的背后還要看性價(jià)比，如果項(xiàng)目的位置過于偏僻，這樣的限競房是不好賣的?！?
新房成交額創(chuàng)下半年新低
寒風(fēng)過境之后，北京新房市場的溫度也降到了2019年下半年的最低點(diǎn)，盡管有豪宅成交助力，但也難抵低溫。北京中原的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年11月份，北京的新建住宅市場（不含回遷房，剔除共有產(chǎn)權(quán)房，含普通住宅、豪宅、別墅）各區(qū)總成交額為204.89億元，環(huán)比2019年10月份下跌了14%，同比2018年11月份成交額則下跌了6%，是2019年下半年的最低值。
小周感知到了新房市場的變化。“賣房子變難了，成交的效率很低，很多人說來看房子，但多數(shù)都是看了以后再也沒有下文?！毙≈軐?duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說。數(shù)據(jù)顯示，2019年11月份，北京新房市場的成交面積為39.32萬平米，總成交套數(shù)為2859套，較2019年10月份減少了418套。
成交數(shù)量下跌，周期變長，北京新房的成交價(jià)格也在持續(xù)走低。北京中原監(jiān)測到的數(shù)據(jù)顯示，2019年11月份，北京新房市場的成交均價(jià)為52114元/平米，環(huán)比2019年10月份下跌了1000元/平米，價(jià)格繼續(xù)回落。
盡管年底開發(fā)商加大了推盤力度，各種促銷手段層出不窮，但購房者的觀望情緒仍然濃厚。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，市場降溫改變了購房者的預(yù)期，成交難度加大。
