未來兩年的房價(jià)，只可能有一種走勢
在一個(gè)十三億九千萬人口的經(jīng)濟(jì)體中，每一個(gè)人的情緒與決策，都能影響著價(jià)格的走勢，房價(jià)的變化，成了中國最難以捉摸，也最愛捉摸的話題。
既然誰都猜不透，我們不妨做一些大膽的猜想與推演，來對未來的樓市，進(jìn)行一些有趣的思考。
從城鎮(zhèn)化看房產(chǎn)支撐力
2018年，中國城鎮(zhèn)化率達(dá)到了59.58%。這看上去是一個(gè)不錯(cuò)的數(shù)字，六成人民都住進(jìn)了城里。
殊不知，今天美國的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到了83%左右，韓國同樣為83%，而日本則是94%。
而我們60%的水平呢，大概就相當(dāng)于美日50年代，和韓國80年代的水平。
毫無疑問，在我們從發(fā)展中國家向發(fā)達(dá)國家邁進(jìn)的過程中，城鎮(zhèn)化還有巨大的提升空間。
每一個(gè)國家經(jīng)濟(jì)的繁榮發(fā)展，都離不開城鎮(zhèn)化的穩(wěn)步提高。
道理很簡單，把人向產(chǎn)業(yè)先進(jìn)的地方推，把人向人群密集的地方推。產(chǎn)業(yè)先進(jìn)，意味著生產(chǎn)效率提高；人群密集，意味著有更多互相學(xué)習(xí)與合作的機(jī)會(huì)。
未來中國的發(fā)展，城鎮(zhèn)化必然是方向，也是政策，更是經(jīng)濟(jì)引擎。
去年末，國家發(fā)改委專門發(fā)布一則“督察通知”：《關(guān)于督察〈推動(dòng)1億非戶籍人口在城市落戶方案〉落實(shí)情況的通知》，其對城鎮(zhèn)化的重視程度可見一斑。
那么，通過城鎮(zhèn)化來創(chuàng)造的購房需求有多少呢？我們來看一些熱點(diǎn)城市。
目前大學(xué)生擇業(yè)主要轉(zhuǎn)向經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)發(fā)展，特大城市的就業(yè)機(jī)會(huì)、福利資源、醫(yī)療、教育和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)都非常好。
無論是深圳廣州，還是西安杭州，每年都會(huì)吸引幾十萬的人口紛至沓來。這些人若想真正留在這座城市，住房一定是不折不扣的剛需，而每個(gè)人的家庭，便是隱藏在背后的強(qiáng)大購買力。
拿深圳來說，據(jù)房天下統(tǒng)計(jì)，深圳的商品房套數(shù)2017末只有128萬套，而想獲得這些房子的人每年都增加幾十萬。如此供不應(yīng)求的市場一直在持續(xù)，按市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，價(jià)格根本沒有大幅下降的基本面。
上一批進(jìn)城的人還沒買房，下一批就來了。
城鎮(zhèn)化帶來的購買力和購買意愿，和城鎮(zhèn)化穩(wěn)步推進(jìn)的現(xiàn)實(shí)趨勢，完全可以支撐現(xiàn)在的一二線城市樓市。
存量過剩，如何支撐？
看到城市里密密麻麻的商品房，不少人會(huì)蹦出一個(gè)很直觀的想法，這么多房子，蓋了給鬼住嗎？
的確，據(jù)36氪數(shù)據(jù)，中國套戶比已達(dá)到1.13，每戶有1套多房。城市的房子需求再大，供給也大呀，怎么能說支撐的住呢？
這里就要好好研究一下，這個(gè)1.13到底包括哪些房子？
我們就以城鎮(zhèn)的房子來說。
首先，即便是現(xiàn)在，中國仍有大量的分配住房
在97年23號文件出臺(tái)以前，中國的房子以單位房、安置房等福利性住房為主。一方面是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)留下的傳統(tǒng)，另一方面也是對歷史的低工資的一種補(bǔ)償。
這些房產(chǎn)無論是領(lǐng)導(dǎo)房還是干部房，放現(xiàn)在基本屬于“老破小”行列。諸多老戶型老配套，肯定滿足不了現(xiàn)代日益增長的生活需求的。
再者，就是大量的城中村自建房和棚戶存量房。
住房條件差、危舊情況嚴(yán)重是這些房子的代表形容詞，想要實(shí)現(xiàn)小康生活，是絕對不會(huì)選擇這類房產(chǎn)的。現(xiàn)在買城中村小產(chǎn)權(quán)房的人，基本都是賭拆遷的，很少有人想不開會(huì)買來自住，這部分房子，也不屬于需求。
最后，就是鎮(zhèn)區(qū)的房子。
據(jù)中金數(shù)據(jù)顯示，2017年末，中國城鎮(zhèn)住房套數(shù)總共為2.7億套，其中，城區(qū)1.59億套，鎮(zhèn)區(qū)1.15億套。也就是說，中國有43%的住房都是鎮(zhèn)區(qū)住房，就是那些不在城市里的房子。
而現(xiàn)在的人喜歡往哪跑呢？顯然是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市，其就業(yè)機(jī)會(huì)、福利資源、醫(yī)療教育和基礎(chǔ)設(shè)施，沒有一項(xiàng)是不吸引人的。
假設(shè)你從鶴崗的十八線村落高考及第，念完大學(xué)后通過人才引進(jìn)取得了某大城市的戶口，你就算可以買10套房子都不會(huì)想回到鎮(zhèn)區(qū)去生活，何況，你真的可以買10套。
所以，與其說是城鎮(zhèn)化，不如說是“城市化”，鎮(zhèn)區(qū)的房產(chǎn)，逐漸被人們所遺忘，尤其，是年輕人。他們寧愿背上房貸在市區(qū)“先上車”，也不愿意全款多套在鎮(zhèn)區(qū)“當(dāng)?shù)刂鳌薄?
這么算下來，城市的真實(shí)套戶比，根本不可能達(dá)到1.13。況且，這里還沒剔除無數(shù)的一戶多套家庭。
總的來說，滿足我國城鎮(zhèn)化居民美好生活的存量住房，并不多，城鎮(zhèn)化支撐房價(jià)需求的基本面，依然存在。
紅利還能持續(xù)多久？
既然城鎮(zhèn)化這么猛，房價(jià)在未來幾年，還有可能再翻一倍或幾倍的可能性嗎？
我們不妨先看看過去10年，房地產(chǎn)是典型的增量市場，處處充滿著各種紅利，這其中有我們熟知的80后一代剛需的人口紅利，也有我們不容忽視的貨幣量大幅增長。
這些紅利都推動(dòng)了房價(jià)的上漲，可是現(xiàn)在的情況不一樣了。
人口方面，90后逐漸取代80后成為買房的主力軍，1.75億的90后比2.28億的80后少了5千萬，剛性需求也就沒有過去那么旺盛。
貨幣方面，也有一個(gè)值得注意的信號。
2017年4月，M2同比增長9.84%，30年來首次跌破兩位數(shù)。且往后的2年，M2增速一直都在10%以下。
而從2008到2017，M2增速從來都是十幾個(gè)點(diǎn)。
而2017，正是房價(jià)進(jìn)入嚴(yán)厲調(diào)控的時(shí)候，往前的10年，也正是房價(jià)暴漲的時(shí)候。
M2增速和房價(jià)的正相關(guān)性的不言而喻。
兩者相互作用，相互影響。
一方面，廣義貨幣增加產(chǎn)生的財(cái)富效應(yīng)，會(huì)催熱更多的人來買房，買房的人多了直接推高了房價(jià)。
就好比你感受到錢越來越多，總想去干點(diǎn)什么，看著房價(jià)的日益上漲，覺得沒有什么消費(fèi)比買房更合適了。
另一方面，房子也可以看作為抵押物，住房貸款同樣派生出一部分廣義貨幣。
就好比你準(zhǔn)備買一套100萬的房子，自己拿了20萬“錢”作首付，銀行貸款80萬分期，這80萬貸款肯定不是從別人賬戶里扣，那么M2就增加了80萬。
那么，我們可以推斷，在M2沒有明顯變化之前，下一輪的房價(jià)行情就不會(huì)到來，M2低發(fā)的持續(xù)，意味著房價(jià)橫盤期的持續(xù)。
住建部怎么又開始點(diǎn)名？
雖說可以從M2中窺見一些端倪，但M2同樣也有著相當(dāng)大的非連續(xù)性，短期的劇烈波動(dòng)是很正常的事情。
比如09年和15年的“突然襲擊”，都是來得猝不及防。即使現(xiàn)在M2一直在低位，也保不準(zhǔn)央媽會(huì)有什么其他操作。
但還有一個(gè)數(shù)據(jù)，不是說用什么政策就能一時(shí)半會(huì)改變的，那就是杠桿率。
高而穩(wěn)定的杠桿率水平并不會(huì)對經(jīng)濟(jì)造成多大影響，但增長迅速的杠桿率，通常意味著一國經(jīng)濟(jì)的高風(fēng)險(xiǎn)。
杠桿率增加過快，往往是經(jīng)濟(jì)危機(jī)的直接導(dǎo)火索。
這一推斷在1985-1989年的日本經(jīng)濟(jì)、1993-1997年的泰國和馬來西亞經(jīng)濟(jì)、2003-2007年的美國經(jīng)濟(jì)等都得到了實(shí)現(xiàn)。
中國在房價(jià)高漲的那一段時(shí)間，也面臨著同樣的問題。
2008-2016年，我國宏觀杠桿率增加迅速，8年間共上升99個(gè)百分點(diǎn)，平均每年上升超過12個(gè)百分點(diǎn)。
不過還好，2017年和2018年，房價(jià)開始得到調(diào)控，杠桿率也隨之放緩，可能到來的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，也被扼殺在搖籃之中。
2017年全年，宏觀杠桿率微漲3.8個(gè)百分點(diǎn)，2018年更是有所回落。
但是，我國的居民杠桿率卻一直保持上升。
不論哪個(gè)口徑，2008-2018的居民杠桿率，都在以年均超過3.5個(gè)點(diǎn)的速度上漲。
10年間，居民杠桿率從2008年的17.9%上升至2018年的53.2%，10年間上漲了35個(gè)百分點(diǎn)，增速與美國2000-2007年間相當(dāng)。
如果再不加控制，誰也不敢保證中國不會(huì)迎來一輪危機(jī)。
而控制居民杠桿率最好的方法，也是控制房價(jià)。
一方面，房價(jià)上漲猛烈的時(shí)候容易引起居民舉債買房。另一方面，在相同首付比例要求的情況下，房價(jià)更高需要舉借的債務(wù)越多。所以，房價(jià)穩(wěn)，居民杠桿也才能穩(wěn)。
這也就不難理解，佛山、蘇州、大連和南寧剛冒個(gè)泡，就又被住建部點(diǎn)名了。
大胡子的幾個(gè)結(jié)論
1.一二線城市有城鎮(zhèn)化趨勢的強(qiáng)力支撐，樓市長期還是會(huì)處于一個(gè)上行的狀態(tài)，所謂的北上廣深房價(jià)回到2015年水平，恐怕不太現(xiàn)實(shí)。
2.像過去幾年那種房價(jià)半年翻倍，兩年三倍的情況可能性不大了。無論是M2降速、人口紅利減少，居民杠桿率提升，還是房住不炒的政策導(dǎo)向，都不允許房價(jià)再過快上漲了。
3.綜上所述，未來2到3年，樓市的走向或許只有一個(gè)字，穩(wěn)！
